서울시 중랑구 - 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제33조제3호 (금지행위) 관련

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제33조제3호에 의하면, 중개업자 등은 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조제3항의 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지하고 있는데, 중개업자가 법정수수료 등을 초과하여 컨설팅 용역비 명목으로 금품을 요구하였고, 나아가 민사소송을 제기한 사실만으로도 이를 위반한 것으로 볼 수 있는지?

○ 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제33조제3호에서는 중개업자 등이 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지하고, 이를 위반할 때에는 공인중개사자격을 취소(법 제35조제1항제4호)하거나 정지(법 36조제1항제7호)할 수 있고, 또한 중개사무소의 개설등록을 취소(법 제38조제2항제9호)하거나 업무의 정지(법 제39조제1항제11호)를 명할 수 있으며, 나아가 행정형벌(법 제49조제1항제10호)까지 부과하고 있습니다. ○ 그런데 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제33조제3호에서는 "금품을 받는 행위"만을 규정하고 있고, 별도로 법정 수수료 등을 초과하는 금품을 약속·요구하거나 금품을 받는 행위에 대한 미수범을 제재하는 규정이 없으므로 "금품을 받는 행위"에 금품을 요구·약속하는 행위가 포함되는지 여부가 문제된다고 할 것입니다. ○ 통상적으로 "금품을 받는 행위"란 중개업자 등이 현실로 금품을 취득하는 것을 말하는 것이고, "금품을 받는 행위"는 위에서 살펴본 바와 같이 공인중개사자격취소 등의 행정처분 외에 행정형벌까지 부과하므로 그 해석은 엄격하여야 하고, 명문규정의 의미를 당사자에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석하는 것은 죄형법정주의 원칙에 어긋나는 것으로서 허용되지 않으며(대법원 2005. 11. 24. 선고 2002도4758 판결 등 참조), "금품을 받는 행위"외에 금품을 요구·약속하는 것까지 행정형벌 등의 규율대상으로 하기 위해서는 「공인회계사법」 제22조제3항 등 다른 법률에서와 같이 명문의 규정으로 이를 분명히 하여야 할 것입니다. ○ 따라서 중개업자가 법정수수료 등을 초과하여 금품을 약속·요구하거나 나아가 민사소송까지 제기하였다고 하더라도, 실제로 이를 받은 사실이 없다면 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제33조제3호를 위반한 것이라고 할 수 없습니다.