국토해양부 - 공동주택 관리에 필요한 장기수선계획의 조정은 3년마다 의무적으로 해야 하는지, 임의적으로 할 수 있는지?(주택법 제47조 등 관련)

「주택법」 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 반드시 3년마다 조정하여야 하는지?

「주택법」 제43조제3항에서는 입주자가 공동주택을 건축한 사업주체로부터 관리요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제47조제2항에서는 위 규정에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있습니다. 한편, 「주택법 시행규칙」 제26조제2항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 「주택법」 제47조제2항에 따라 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다고 규정하고 있어, 「주택법」 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체가 장기수선계획을 반드시 3년마다 조정하여야 하는 것인지 여부가 문제될 수 있습니다. 살피건대, 「주택법」 제47조제2항에서는 그 문언상 "조정할 수 있으며"라는 형식으로 되어 있어 장기수선계획의 조정이 임의적 사항임을 명백히 하고 있고, 「주택법 시행규칙」 제26조제2항의 "3년마 다 조정하되"라는 문구가 문언상 반드시 "3년마다 조정하여야 하되"라고만 해석되는 것이라 보기 어려우며, 오히려 상위법인 「주택법」 제47조제2항과의 조화를 고려하면, "3년마다 조정할 수 있되"라고 해석하는 것이 위 문구의 문언상 의미를 보다 잘 드러낼 뿐만 아니라 법체계에도 부합한다 할 것입니다. 또한, 「주택법」 제101조제2항제2호에서는 같은 법 제47조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의의 대표자에게 1천만원 이하의 과태료를 부과하는 규정을 두고 있고, 같은 조 제3항에서는 같은 법 제47조에 따른 장기수선계획을 수립하지 아니한 자(제10호), 같은 법 제59조제1항에 따른 장기수선계획에 대한 보고나 자료제출 등의 명령을 위반한 자(제16호)에게 각각 500만원 이하의 과태료를 부과하는 규정을 두고 있을 뿐, 같은 법 제47조제2항에 따른 장기수선계획을 조정하지 아니한 자에게 직접적으로 과태료 등의 제재조치를 취할 수 있도록 하는 명시적 규정을 두고 있지 아니한 점에 비추어 볼 때에도 장기수선계획의 조정을 의무사항으로 보기는 어렵다고 할 것입니다. 한편, 「주택법 시행규칙」 제26조제1항, 제30조 및 별표 5에 따른 장기수선계획의 수립기준을 살펴 보면, 공동주택의 주요시설에 대한 수선주기가 그 구체적 시설 및 수선 방법에 따라 3년, 5년, 8년, 10년 등으로 상이하게 규정되어 있으나 모두 3년 이상의 주기로 규정되어 있고, 「주택법 시행규칙」 제26조제2항에서 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 규정하고 있는 것에 비추어볼 때, 주택법령에서는 입주자대표회의 및 관리주체가 장기수선계획의 조정이 필요하다고 판단될 경우 이를 할 수 있도록 규정하면서, 장기수선계획을 지나치게 수시로 바꾸는 것은 공동주택의 주요시설에 대한 안정적 수선 및 관리에 있어 바람직하지 않다는 입법적 판단에 따라 그 기간을 3년으로 규정하고, 필요할 경우 3년이 경과하기 전에도 일정한 절차를 거쳐 이를 조정할 수 있도록 규정한 것으로 해석하는 것이 법체계에 부합하는 해석이라 할 것입니다. 따라서, 「주택법」 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 반드시 3년마다 조정하여야 하는 것은 아니라 할 것입니다. ※ 법령정비 의견 현행 「주택법」 제47조제2항에서는 "입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 조정할 수 있으며"라고 규정하고 있으나, 「주택법 시행규칙」 제26조제2 항에서는 "법 제47조제2항에 따라 장기수선계획을 3년마다 조정하되"라고 규정하고 있어, 장기수선계획의 조정을 반드시 3년마다 의무적으로 하여야 하는지 여부가 해석상 논란이 될 수 있으므로, 정책적 판단에 따라 해석상 논란이 없도록 이를 명확히 규정하는 등 입법적 보완이 필요하다고 할 것입니다.