건설교통부 - 「도시 및 주거환경 정비법」 제4조의2 및 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」(임대주택의 규모) 관련

「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 주택재건축사업에서 일반분양분 없이 조합원 분양주택 400세대를 기존 규모 이하로 건축하면서 임대주택 20세대를 건축하는 경우에, 같은 법 제4조의2제1항제2호가 임대주택의 규모 및 규모별 건설비율에 대해서는 재건축임대주택을 공급하는 경우를 제외하고 있는데, 같은 항 제1호에 근거한 건설교통부 고시 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 비율」 제4호에 따른 임대주택을 포함하여 건설되는 주택전체의 규모별 건설비율은 적용되어야 하는지 여부와 위 고시가 적용된다면 위 사례에서 60제곱미터 이하의 임대주택이 몇 세대나 건립되어야 하는지?

○ 「도시 및 주거환경 정비법」 제4조의2제1항에 따르면, 건설교통부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하기 위하여 대통령령이 정하는 범위 안에서 같은 항 제1호에서는 “정비사업으로 공급하는 주택의 최대·최소규모 또는 주택의 규모별 면적이 전체 연면적에서 차지하는 비율”을, 같은 항 제2호에서는 “임대주택의 규모 및 규모별 건설비율(제30조의2에 따라 재건축임대주택을 공급하는 경우를 제외한다)”을 정하여 고시할 수 있다고 규정하고 있고, 이 규정을 근거로 하여 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」(건설교통부 고시 2006-273호)이 고시되어 있습니다. ○ 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」(건설교통부 고시 2006-273호)은 「도시 및 주거환경 정비법」 제4조의2제1항제1호에 따라 정비사업으로 공급하는 주택의 최대·최소규모 또는 주택의 규모별 면적이 전체 연면적에서 차지하는 비율을 정하면서, 특히 제4-1호에서는 건설하는 주택 전체 세대수가 300세대 이상인 주택재건축사업의 경우에는 60제곱미터 이하 규모의 주택을 20퍼센트 이상 건설하여야 한다고 규정하고 있습니다. ○ 비록, 「도시 및 주거환경 정비법」 제4조의2제1항제2호에서 “임대주택의 규모 및 규모별 건설비율”은 같은 법 제30조의2에 따라 재건축임대주택을 공급하는 경우를 제외한다고 규정하고 있어, 주택재건축사업의 경우에는 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」 제2-2호 및 제3-2호와 같이 직접 임대주택 자체의 규모나 규모별 건설비율을 고시하지 않고 있으나, 주택재건축사업의 경우에도 「도시 및 주거환경 정비법」 제4조의2제1항제1호에 따른 정비사업으로 공급하는 주택의 규모 또는 주택의 규모별 면적이 전체 연면적에서 차지하는 비율은 적용되며, 이 규정에 따라 고시한 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」 제4호의 규정 즉, 임대주택을 포함하여 건설되는 주택전체의 규모별 면적비율은 준수되어야 합니다. ○ 한편, 건설교통부 고시인 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」 제4-3호 단서는 “조합원이외의 자에게 분양하는 주택 중 (4-1)의 60제곱미터 이하 규모의 주택건설비율은 충족하여야 한다”고 규정하고 있어, 재건축 임대주택이 이 규정에서 말하는 조합원이외의 자에게 분양하는 주택인지가 문제되는데, 재건축 임대주택은 「도시 및 주거환경 정비법」 제30조의2제2항 및 같은 법 시행령 제41조의2제5항에 따라 주택재건축조합이 수의계약 형태로 인수자인 시ㆍ도지사 또는 건설교통부장관으로부터 대가를 받고 소유권을 이전하는 것이므로 조합원 이외의 자에 대한 분양이라고 보아야 할 것입니다. ○ 주택의 규모 및 규모별 면적비율을 정하여 고시하는 이유는 「도시 및 주거환경 정비법」 제4조의2제1항에서 명백히 하고 있듯이 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하기 위함이고, 같은 법 시행령 제13조의3제2항도 “「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 300세대 이상의 주택을 건설하는 경우에는 주택중 세대당 전용면적이 60제곱미터 이하인 주택의 수가 20퍼센트(20퍼센트 이상의 범위안에서 시·도조례가 따로 정하는 경우에는 그 비율로 한다) 이상이어야 한다. 다만, 주택재건축정비사업조합의 조합원에게 분양하는 주택은 기존주택의 규모까지로 할 수 있다”고 규정하여 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하기 위하여 전체세대의 20퍼센트 이상을 60제곱미터 이하인 주택으로 확보하도록 하려는 것입니다. ○ “조합원에게 분양하는 주택은 기존주택의 규모까지로 할 수 있다”는 「도시 및 주거환경 정비법 시행령」 제13조의3제2항 단서의 의미는 조합원에게 분양하는 주택이 기존주택의 규모 이하인 경우에 전체세대의 20퍼센트 이상을 60제곱미터 이하인 주택으로 확보할 필요는 없으나, 기존주택규모의 조합원 분양부분 이외의 부분도 이 비율의 적용을 받지 않아 자유롭게 규모를 정할 수 있다는 의미는 아니고, 다만 기존주택규모의 조합원 분양부분을 뺀 결과 나머지부분만으로는 60제곱미터 이하인 주택의 비율이 전체의 20퍼센트 이상이어야 한다는 조건을 충족하지 않아도 예외적으로 인정하겠다는 의미입니다. ○ 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」 제4-3호 단서 규정에는 “(4-1)의 60제곱미터 이하 규모의 주택건설비율”이라고 규정되어 있고, 제4-1호의 규정에는 “건설하는 주택 전체 세대수가 300세대 이상인 경우에는 60제곱미터 이하 규모의 주택을 20퍼센트 이상 건설하고”라고 규정되어 있으므로, 이 규정에서 20퍼센트 이상은 주택 전체 세대수의 20퍼센트 이상을 의미하는 것이 명백하고, 비록 제4-3호 단서규정은 “조합원이외의 자에게 분양하는 주택 중 (4-1)의 60제곱미터 이하 규모의 주택건설비율은 충족하여야 한다”라고 규정하여 전체 세대수의 20퍼센트가 아닌 조합원이외의 자에게 분양하는 주택수의 20페센트 이상을 60제곱미터 이하 규모로 건설하면 되는 것으로 해석할 여지도 있으나, 위에서 본 바와 같이 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하기 위하여 전체세대의 20퍼센트 이상을 60제곱미터 이하인 주택으로 확보하도록 하려는 「도시 및 주거환경 정비법」 제4조의2제1항 및 같은 법 시행령 제13조의3제2항의 규정을 고려해보면, 조합원이외의 자에게 분양하는 주택수의 20퍼센트 이상이 아니라 전체 세대수의 20퍼센트 이상을 60제곱미터 이하 규모로 건설하여야 하는 것으로 해석하여야 할 것입니다. ○ 따라서, 이 건의 경우 60제곱미터 이하로 지어야 하는 것은 임대주택 세대수의 20퍼센트가 아니라 전체주택 420세대의 20퍼센트이므로 원래는 84세대를 60제곱미터 이하로 지어야 하지만, 「도시 및 주거환경 정비법 시행령」 제13조의3제2항 단서규정에 따라 기존 규모 이하로 건축하는 조합원 분양주택 400세대를 제외한 나머지 부분인 임대주택이 모두 20세대 밖에 되지 아니하므로 임대주택 20세대 전체를 60제곱미터 이하로 지어야 합니다.