임대주택법위반이의
2008-10-02
대법원
2005마988
질의요지
임대사업자에게 일정 요율의 특별수선충당금 적립의무 등을 부과한
구 임대주택법 제17조의3의 규정이 헌법에 위배되는지 여부(소극)
이유
【재항고인】
【원심결정】 서울중앙지법 2005. 8. 25.자 2003라1113 결정
【주 문】
재항고를 기각한다.
【이 유】 1. 구 임대주택법(2002. 2. 4. 법률 제6656호로 개정되기 전의 것. 이하 '법'이라 한다) 제17조의3 제1항은 " 제17조 제1항의 규정에 의한 임대주택의 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 한다."고 규정하고, 제2항은 "임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 건설임대주택을 매각하는 경우에는 제1항의 규정에 의하여 적립한 특별수선충당금을 주택건설촉진법 제38조의 규정에 의하여 최초로 구성되는 입주자대표회의에 인계하여야 한다."고 규정하며, 제3항은 "특별수선충당금의 요율, 사용절차, 사후관리와 적립방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다."고 규정하고 있다.
위 각 규정에 의한 임대사업자의 특별수선충당금(이하 '충당금'이라 한다)의 적립은, ① 장기수선유지계획의 실시에 대비하고 건물의 노후화를 방지함으로써 국민주거생활의 안정을 도모하기 위한 데 그 취지가 있으므로 입법 목적의 정당성과 방법의 적정성이 인정되고, ② 임차인에게 충당금 적립의무를 부담시킬 경우 임차인의 경제적 능력 부족으로 충당금 적립의 미비상태가 발생할 가능성이 큰 반면, 임대사업자는 임대료를 지급받아 사업을 영위함으로써 수익을 얻고 있고, 임대의무기간이 경과하면 언제든지 분양하거나 영구적으로 임대사업을 할 수도 있으므로 건물의 소유자로서 사용·수익·처분권한을 모두 가지고 있으며, 충당금은 장래의 수선계획에 대비하여 미리 일정액을 적립해둔다는 데 의미가 있으므로 임대의무기간 동안 수선 수요의 발생가능성이 없다고 하여 적립의 필요성이 소멸되는 것은 아니고, 충당금은 주택의 소유자나 거주자의 변경에 관계없이 건물의 보수·유지에 가장 적합한 관리주체에게 위탁되어 적기에 하자보수를 할 수 있도록 사용되는 것으로서, 종전 소유자가 현소유자로부터 반환받을 수 있는 성질의 것이 아니므로 피해의 최소성 원칙에 위배된다고 볼 수 없으며, ③ 주택의 수명 단축으로 인한 주택소유자의 손실 방지, 입주자의 주거안정 도모 등의 공익적 효과는 청구인이 제한받는 사익에 비하여 결코 적다고 볼 수 없으므로 법익의 균형성도 인정되므로, 법 제17조의3 제1항, 제2항이 임대사업자의 재산권 및 계약의 자유 등 사적 자치를 침해한다고 볼 수 없다 ( 헌법재판소 2008. 9. 25. 선고 2005헌바81 결정 참조)
그리고 충당금은 장기수선계획에 부합하게 적립하는 것이 원칙인바, 장기수선계획은 과거의 수선실적에 대한 통계와 현재의 시공법을 토대로 20년 내지 50년 앞서 수선주기와 수선공사비를 예측하여 수립되는 것이므로 재료나 시공기술의 진보 등에 따라 계획의 변경·보완이 요구되고, 이와 같이 장기수선계획의 내용이 유동적인 이상 충당금의 요율도 수시로 영향을 받을 수밖에 없으며, 그 내용도 전문적·기술적인 사항이므로, 행정부로 하여금 장기수선계획의 변동 내용, 건축업계의 여건, 물가상승률 등 제반 사정을 고려하여 그때그때의 상황에 맞게 충당금의 적립요율을 정하도록 위임할 필요성이 인정되고, 또한 건설사업의 전문가인 임대사업자로서는 현재의 건축기술상황과 충당금 산정방식에 대한 지식, 자신이 스스로 수립한 장기수선계획 등에 비추어 통상적으로 소요되는 충당금의 요율이 어느 정도가 될 것인지 그 대강의 내용을 충분히 예측할 수 있으므로, 법 제17조의3 제3항이 포괄위임입법금지원칙에 위배된다고 볼 수 없으며, 충당금의 요율 등에 관한 사항을 대통령령으로 정하도록 위임하는 내용의 위 규정이 평등의 원칙에 반하는 규정이라고 할 수도 없다 ( 헌법재판소 2008. 9. 25. 선고 2005헌바81 결정 참조).
이와 같은 취지에서 원심이 임대사업자에게 일정 요율의 특별수선충당금 적립의무 등을 부과한 법 제17조의3의 규정이 헌법에 위반되지 않는다고 판단한 것은 옳고, 거기에 재항고이유의 주장과 같은 헌법 위반이나 특별수선충당금에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다.
2. 충당금의 적립요율을 정함에 있어 임대주택의 건축비 전체를 기준으로 삼았다고 하여 장기수선계획에 포함되지 않는 부분을 포함한 임대주택 전체에 대하여 충당금 적립의무를 부과하는 것은 아니라고 할 것이므로, 이 점에 관한 재항고이유의 주장 역시 받아들일 수 없다.
3. 그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
대법관 전수안(재판장) 고현철(주심) 김지형 차한성
【원심결정】 서울중앙지법 2005. 8. 25.자 2003라1113 결정
【주 문】
재항고를 기각한다.
【이 유】 1. 구 임대주택법(2002. 2. 4. 법률 제6656호로 개정되기 전의 것. 이하 '법'이라 한다) 제17조의3 제1항은 " 제17조 제1항의 규정에 의한 임대주택의 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 한다."고 규정하고, 제2항은 "임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 건설임대주택을 매각하는 경우에는 제1항의 규정에 의하여 적립한 특별수선충당금을 주택건설촉진법 제38조의 규정에 의하여 최초로 구성되는 입주자대표회의에 인계하여야 한다."고 규정하며, 제3항은 "특별수선충당금의 요율, 사용절차, 사후관리와 적립방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다."고 규정하고 있다.
위 각 규정에 의한 임대사업자의 특별수선충당금(이하 '충당금'이라 한다)의 적립은, ① 장기수선유지계획의 실시에 대비하고 건물의 노후화를 방지함으로써 국민주거생활의 안정을 도모하기 위한 데 그 취지가 있으므로 입법 목적의 정당성과 방법의 적정성이 인정되고, ② 임차인에게 충당금 적립의무를 부담시킬 경우 임차인의 경제적 능력 부족으로 충당금 적립의 미비상태가 발생할 가능성이 큰 반면, 임대사업자는 임대료를 지급받아 사업을 영위함으로써 수익을 얻고 있고, 임대의무기간이 경과하면 언제든지 분양하거나 영구적으로 임대사업을 할 수도 있으므로 건물의 소유자로서 사용·수익·처분권한을 모두 가지고 있으며, 충당금은 장래의 수선계획에 대비하여 미리 일정액을 적립해둔다는 데 의미가 있으므로 임대의무기간 동안 수선 수요의 발생가능성이 없다고 하여 적립의 필요성이 소멸되는 것은 아니고, 충당금은 주택의 소유자나 거주자의 변경에 관계없이 건물의 보수·유지에 가장 적합한 관리주체에게 위탁되어 적기에 하자보수를 할 수 있도록 사용되는 것으로서, 종전 소유자가 현소유자로부터 반환받을 수 있는 성질의 것이 아니므로 피해의 최소성 원칙에 위배된다고 볼 수 없으며, ③ 주택의 수명 단축으로 인한 주택소유자의 손실 방지, 입주자의 주거안정 도모 등의 공익적 효과는 청구인이 제한받는 사익에 비하여 결코 적다고 볼 수 없으므로 법익의 균형성도 인정되므로, 법 제17조의3 제1항, 제2항이 임대사업자의 재산권 및 계약의 자유 등 사적 자치를 침해한다고 볼 수 없다 ( 헌법재판소 2008. 9. 25. 선고 2005헌바81 결정 참조)
그리고 충당금은 장기수선계획에 부합하게 적립하는 것이 원칙인바, 장기수선계획은 과거의 수선실적에 대한 통계와 현재의 시공법을 토대로 20년 내지 50년 앞서 수선주기와 수선공사비를 예측하여 수립되는 것이므로 재료나 시공기술의 진보 등에 따라 계획의 변경·보완이 요구되고, 이와 같이 장기수선계획의 내용이 유동적인 이상 충당금의 요율도 수시로 영향을 받을 수밖에 없으며, 그 내용도 전문적·기술적인 사항이므로, 행정부로 하여금 장기수선계획의 변동 내용, 건축업계의 여건, 물가상승률 등 제반 사정을 고려하여 그때그때의 상황에 맞게 충당금의 적립요율을 정하도록 위임할 필요성이 인정되고, 또한 건설사업의 전문가인 임대사업자로서는 현재의 건축기술상황과 충당금 산정방식에 대한 지식, 자신이 스스로 수립한 장기수선계획 등에 비추어 통상적으로 소요되는 충당금의 요율이 어느 정도가 될 것인지 그 대강의 내용을 충분히 예측할 수 있으므로, 법 제17조의3 제3항이 포괄위임입법금지원칙에 위배된다고 볼 수 없으며, 충당금의 요율 등에 관한 사항을 대통령령으로 정하도록 위임하는 내용의 위 규정이 평등의 원칙에 반하는 규정이라고 할 수도 없다 ( 헌법재판소 2008. 9. 25. 선고 2005헌바81 결정 참조).
이와 같은 취지에서 원심이 임대사업자에게 일정 요율의 특별수선충당금 적립의무 등을 부과한 법 제17조의3의 규정이 헌법에 위반되지 않는다고 판단한 것은 옳고, 거기에 재항고이유의 주장과 같은 헌법 위반이나 특별수선충당금에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다.
2. 충당금의 적립요율을 정함에 있어 임대주택의 건축비 전체를 기준으로 삼았다고 하여 장기수선계획에 포함되지 않는 부분을 포함한 임대주택 전체에 대하여 충당금 적립의무를 부과하는 것은 아니라고 할 것이므로, 이 점에 관한 재항고이유의 주장 역시 받아들일 수 없다.
3. 그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
대법관 전수안(재판장) 고현철(주심) 김지형 차한성