민원인 - 「건축법 시행규칙」 제11조제1항에 따른 ‘건축물의 양수인이 건축관계자변경신고서에 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 제출하는 경우’의 의미(「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호 등 관련)
2023.02.24
법제처
22-0825
관계법령
질의요지
「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호에서는 건축허가를 받거나 신고를 한 건축주1)1) 「건축법」 제2조제1항제12호에 따른 건축주를 말하며, 이하 같음.
가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우 그 양수인은 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자2)2) 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장을 말하며, 이하 같음.
에게 제출하여야 한다고 규정하고 있는바,
농지의 소유자가 농지 위에 건축물을 신축하기 위하여 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가를 받아3)3) 「건축법」 제11조제5항에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가(제4호) 및 「농지법」 제34조에 따른 농지전용허가(제7호)를 의제받은 경우를 전제함.
터파기 공사만 시행하고 건축물과 관련된 구조물 설치는 전혀 하지 않은 상태로 그 농지에 대한 「민사집행법」에 따른 경매절차가 진행되어 같은 법 제115조에 따른 매각기일은 종결되었으나, 같은 법 제135조에 따른 매수인의 매각대금 지급은 이뤄지지 않은 경우로서,
농지에 대한 경매절차상 최고가매수신고인이 해당 농지에 대한 매수신청보증금영수증4)4) 입찰 참여자가 「민사집행법」 제113조 및 「민사집행규칙」 제63조에 따라 납부하는 매수신청의 보증금액에 대한 영수증으로서 최고가매수신고인에게 발급하는 영수증을 말하며, 이하 같음.
및 최고가매수신고인 증명서를 건축관계자변경신고서에 첨부하여 제출한 경우가 「건축법 시행규칙」 제11조제1항 및 같은 항 제1호에 따라 "건축물의 양수인"이 건축관계자변경신고서에 "권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류"를 첨부하여 제출한 경우에 해당하는지?
회답
이 사안의 경우, 「건축법 시행규칙」 제11조제1항 및 같은 항 제1호에 따라 "건축물의 양수인"이 건축관계자변경신고서에 "권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류"를 첨부하여 제출한 경우에 해당하지 않습니다.
이유
「건축법」 제16조제1항 본문에서는 건축주가 같은 법 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제16조제1항 본문의 위임에 따른 같은 법 시행령 제12조제1항제3호에서는 건축주를 변경하는 경우에는 신고하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제11조제1항제1호에서는 '건축에 관한 허가를 받은 건축주가 허가 대상 건축물을 양도한 경우 그 양수인 등은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자변경신고서에 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다'고 규정하고 있는바, 같은 호는 건축허가 대상인 "건축물"을 "양수"한 경우 그 "양수인"에게 "건축물"에 관한 실체상의 권리관계가 변경되었음을 입증할 수 있는 서류를 제출하라는 의미로 보아야 합니다.1)1) 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013두11475 판결례 참조
그런데 이 사안의 경우와 같이 농지 소유자가 터파기 공사만 시행하고 건축물과 관련된 구조물 설치를 전혀 하지 않은 상태여서 건축물이 경매대상에 포함된바 없고, 농지 소유권 이전에 수반하여 그 소유권이 이전될 수 있는 '농지에 부합된 구조물'조차 없는 경우라면, 그 경매절차가 완료됨에 따라 실체상의 권리관계가 변동될 대상은 경매목적물인 "농지"로 국한될 것입니다.2)2) 법제처 2017. 4. 13. 회신 17-0124 해석례 참조
그리고 경매절차에 관하여 규정하고 있는 「민사집행법」 제142조에서는 법원의 매각허가결정이 확정되면 매수인은 매각대금을 지급하여야 한다고 규정하면서 같은 법 제135조에서는 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다고 규정하고 있는 점에 비추어 보면, 토지 등을 「민사집행법」에 따른 경매로 취득하는 경우에는 법원의 매각허가결정에 따라 매수인이 매각대금을 납부함으로써 그 소유권을 취득하여야 비로소 토지 등에 대한 실체상 권리관계의 변경이 있다고 보아야 할 것인데, 같은 법 제123조에 따르면 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 등 같은 법 제121조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 해당 신고인에게는 매각허가를 할 수 없으므로 매각기일에 선정된 최고가매수신고인이라 하더라도 매각허가를 받지 못할 가능성을 배제할 수 없고, 매각기일에 선정된 최고가매수신고인에 대한 법원의 매각허가결정이 있더라도 최고가매수신고인의 변심 또는 매각대금 미지급 등의 사유로 경매목적물에 대한 권리를 취득하지 못할 가능성도 배제하기 어렵습니다.
그렇다면 「민사집행법」상의 경매절차와 그에 따른 법률효과에 비추어 볼 때, 이 사안과 같이 농지에 대한 경매절차에서 최고가매수신고인이 되어 매수신청보증금영수증 및 최고가매수신고인 증명서를 발급받을 수 있는 상태에 해당할 뿐, 같은 법 제135조에 따른 매각대금 지급을 하지 않은 경우에는 아직 경매에 따른 실체상의 권리관계 변동이 일어날 수 없고, 이후 매각대금 지급을 하더라도 그에 따른 실체상의 권리관계 변동 대상은 농지로 국한되므로, '건축물에 관한 실체상의 권리관계가 변동되었을 것'을 전제로 하는 「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호에 해당할 여지가 없다고 보아야 합니다.
따라서 이 사안의 경우, 「건축법 시행규칙」 제11조제1항 및 같은 항 제1호에 따라 "건축물의 양수인"이 건축관계자변경신고서에 "권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류"를 첨부하여 제출한 경우에 해당하지 않습니다.
관계법령 원문
제16조(허가와 신고사항의 변경) ① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. (단서 생략)
② ～ ④ (생 략)
제12조(허가·신고사항의 변경 등) ① 법 제16조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 다음 각 호의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.
1.·2. (생 략)
3. 건축주·설계자·공사시공자 또는 공사감리자(이하 "건축관계자"라 한다)를 변경하는 경우에는 신고할 것
② ～ ④ (생 략)
제11조(건축 관계자 변경신고) ①법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다.
1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우
2.·3. (생瀏릿摸? 「민사집행법」상
「건축법」 제16조제1항 본문에서는 건축주가 같은 법 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제16조제1항 본문의 위임에 따른 같은 법 시행령 제12조제1항제3호에서는 건축주를 변경하는 경우에는 신고하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제11조제1항제1호에서는 '건축에 관한 허가를 받은 건축주가 허가 대상 건축물을 양도한 경우 그 양수인 등은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자변경신고서에 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다'고 규정하고 있는바, 같은 호는 건축허가 대상인 "건축물"을 "양수"한 경우 그 "양수인"에게 "건축물"에 관한 실체상의 권리관계가 변경되었음을 입증할 수 있는 서류를 제출하라는 의미로 보아야 합니다.1)1) 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013두11475 판결례 참조
그런데 이 사안의 경우와 같이 농지 소유자가 터파기 공사만 시행하고 건축물과 관련된 구조물 설치를 전혀 하지 않은 상태여서 건축물이 경매대상에 포함된바 없고, 농지 소유권 이전에 수반하여 그 소유권이 이전될 수 있는 '농지에 부합된 구조물'조차 없는 경우라면, 그 경매절차가 완료됨에 따라 실체상의 권리관계가 변동될 대상은 경매목적물인 "농지"로 국한될 것입니다.2)2) 법제처 2017. 4. 13. 회신 17-0124 해석례 참조
그리고 경매절차에 관하여 규정하고 있는 「민사집행법」 제142조에서는 법원의 매각허가결정이 확정되면 매수인은 매각대금을 지급하여야 한다고 규정하면서 같은 법 제135조에서는 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다고 규정하고 있는 점에 비추어 보면, 토지 등을 「민사집행법」에 따른 경매로 취득하는 경우에는 법원의 매각허가결정에 따라 매수인이 매각대금을 납부함으로써 그 소유권을 취득하여야 비로소 토지 등에 대한 실체상 권리관계의 변경이 있다고 보아야 할 것인데, 같은 법 제123조에 따르면 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 등 같은 법 제121조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 해당 신고인에게는 매각허가를 할 수 없으므로 매각기일에 선정된 최고가매수신고인이라 하더라도 매각허가를 받지 못할 가능성을 배제할 수 없고, 매각기일에 선정된 최고가매수신고인에 대한 법원의 매각허가결정이 있더라도 최고가매수신고인의 변심 또는 매각대금 미지급 등의 사유로 경매목적물에 대한 권리를 취득하지 못할 가능성도 배제하기 어렵습니다.
그렇다면 「민사집행법」상의 경매절차와 그에 따른 법률효과에 비추어 볼 때, 이 사안과 같이 농지에 대한 경매절차에서 최고가매수신고인이 되어 매수신청보증금영수증 및 최고가매수신고인 증명서를 발급받을 수 있는 상태에 해당할 뿐, 같은 법 제135조에 따른 매각대금 지급을 하지 않은 경우에는 아직 경매에 따른 실체상의 권리관계 변동이 일어날 수 없고, 이후 매각대금 지급을 하더라도 그에 따른 실체상의 권리관계 변동 대상은 농지로 국한되므로, '건축물에 관한 실체상의 권리관계가 변동되었을 것'을 전제로 하는 「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호에 해당할 여지가 없다고 보아야 합니다.
따라서 이 사안의 경우, 「건축법 시행규칙」 제11조제1항 및 같은 항 제1호에 따라 "건축물의 양수인"이 건축관계자변경신고서에 "권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류"를 첨부하여 제출한 경우에 해당하지 않습니다.
제16조(허가와 신고사항의 변경) ① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. (단서 생략)
② ～ ④ (생 략)
제12조(허가·신고사항의 변경 등) ① 법 제16조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 다음 각 호의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.
1.·2. (생 략)
3. 건축주·설계자·공사시공자 또는 공사감리자(이하 "건축관계자"라 한다)를 변경하는 경우에는 신고할 것
② ～ ④ (생 략)
제11조(건축 관계자 변경신고) ①법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다.
1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우
2.·3. (생 략)
②·③ (생 략)