가계약금과 중개보수
2009-02-09
국토교통부
질의요지
아파트매매계약에서 중개업자의 중개로 매매 계약을 하기로 구두로 약정(매매대금 2억에 계약금 2천만원, 잔금1억8천만원)하고 매도자의 개인적인 사유로 즉시 계약할 수 없는 입장으로 일정을 정하여 계약서를 작성하기로 하고 계약금의 일부(5백만원)를 매수자가 매도자의 은행계좌로 입금해준 경우. 1. 구두계약도 계약임을 주장하여 계약은 유효한가요. 2. 양 당사자 중 일방인 매도인이 개인적인 사유로 계약이 해약하고자 하는 경우에 매도인은 계약금의 배액인 4천만원을 해약금을 배상해야 하나요, 아니면 수령한 5백만원의 배액인 1천만만 배상하면 되나요. 또한, 구두상 합의에 의한 아니고, 실제로 계약서를 위와 같은 조건을 작성하고 계약을 하고 계약금 2천만원 중 5백만원만 수령하고 나머지 1천5백만원은 일주일 후 지급하기로 약정한 경우 계약이 매도인의 사정으로 해제된 경우 매도인은 계약금의 배액인 4천만원을 해약금을 배상해야 하나요, 아니면 수령한 5백만원의 배액인 1천만만 배상하면 되나요. 3. 이 경우 개업공인중개사는 중개보수 청구권이 양 당사자에게 행사할 수 있나요. 아니면 매도인에게만 행사할 수 있나요. 4. 이 경우 중개보수 청구권을 행사할 수 있다면 계약서작성이나 중개대상물확인설명서를 작성할 수 없는 상황이라 이런 경우, 계약서 및 중개대상물확인설명서 작성 및 교부의무는 없는 것인가요. 만일, 있다면 관할관청에서 미교부 사유로 행정처분 대상이 되는 지요, 개업공인중개사는 어떻게 조치해야 하는지 상세한 답변 부탁드립니다.
회답
공인중개사법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하고 있으며, 중개업을 영위하려는 공인중개사에게 이 법에서 정한 절차에 따르도록 책임과 의무를 부여한 법률입니다. 같은 법 제25조 및 제32조에 따르면 개업공인중개사는 중개를 의뢰받았을 경우 당해 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실？정확하게 설명하여야 하고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물 확인설명서와 공제증서를 교부하고 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받게 됩니다. 따라서, 민법 등 타 법령에 의한 손해배상책임은 별개로 하더라도, 현행 공인중개사법에서는 거래당사자간에 거래계약서가 작성되지 아니한 채 가계약금(계약금의 일부금액)을 수수한 것만으로는 중개가 완성된 것으로 볼 수 없으므로 개업공인중개사는 원칙적으로 중개의뢰인으로부터 중개보수를 받을 수 없습니다. 다만, 개업공인중개사가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 개업공인중개사의 중개행위가 개업공인중개사의 책임 없는 사유로 중단되어 개업공인중개사가 최종적인 계약서작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 신의성실 원칙 등에 기하여 개업공인중개사는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개보수를 청구할 권리가 있다는 판결(대법원 2007다12432)이 있음을 알려드립니다. 추가 질문이 있으실 경우 부동산산업과(044-201-3416)로 문의하시면 성심성의껏 답변해 드리겠습니다.