민원인 - 개업공인중개사가 주택이나 주택ㆍ오피스텔 이외의 중개대상물에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 하는지 여부(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항 등 관련)

「공인중개사법」 제32조제1항 본문에서는 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 주택의 중개에 대한 보수 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 "시·도"라 함)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다고 규정하고 있는 한편, 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항에서는 같은 법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제20조제4항 각 호 외의 부분에서는 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다고 규정하면서, 같은 항 제2호에서는 같은 항 제1호 외의 경우 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다고 규정하고 있는바, 개업공인중개사는 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항 및 같은 조 제4항제2호에 따라 주택에 대한 중개보수 또는 주택·오피스텔 이외의 중개대상물에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 하는지?

먼저 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항에서는 주택의 중개에 대한 보수는 시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항제2호에서는 주택·오피스텔 이외의 중개대상물의 경우 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다고 규정하고 있는바, 개업공인중개사는 주택이나 주택·오피스텔 이외의 중개대상물에 대하여 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 하는 것이 문언상 명확합니다(각주: 법제처 2024. 6. 5. 회신 24-0011 해석례 참조). 그리고 2005년 12월 30일 건설교통부령 제487호로 전부개정된 구 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」에서는 제20조에 제4항을 신설하여 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정한다는 규정을 두었고, 2015년 1월 6일 국토교통부령 제173호로 일부개정된 구 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항에서는 주택 외의 중개대상물을 오피스텔(제1호)과 오피스텔 외의 중개대상물(제2호)로 구별하면서도 오피스텔 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정하도록 규정하였으며, 2021년 10월 19일 국토교통부령 제902호로 일부개정된 구 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항에서는 주택의 중개에 대한 보수도 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정하도록 하는 규정을 신설하여 현재까지 유지되고 있는바, 이를 종합하면 개업공인중개사가 주택에 대한 중개보수 또는 주택·오피스텔 이외의 중개대상물에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 한다고 해석하는 것이 공인중개사법령의 연혁 및 취지에도 부합합니다. 또한 2014년 1월 28일 법률 제12374호로 일부개정된 구 「공인중개사법」 제32조에서는 종전의 '중개수수료'라는 용어를 '중개보수'로 변경하였는데, 이는 수수료는 타인을 위해 사무를 제공한 보상으로 "징수하는 요금"인 반면 보수는 권한을 위임받아 일을 하고 "그 책임의 대가로 받는 금품"임을 고려한 것인바(각주: 2013. 10. 8. 의안번호 제1907199호로 발의된 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 일부개정법률안 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조), 중개계약은 중개의뢰인과 개업공인중개사 사이에 중개행위와 계약의 성립에 대한 중개보수의 지급을 의무로 하는 청약과 승낙의 합치로 이루어지는 것으로서(각주: 법제처 2009. 12. 24. 회신 09-0384 해석례 참조), 중개계약의 내용인 중개보수는 대등한 계약 당사자인 중개의뢰인과 개업공인중개사 간의 협의에 따라 정해지는 것이 원칙이라고 할 것이므로, 이러한 중개보수의 법적 성질을 고려하면 개업공인중개사가 주택에 대한 중개보수 또는 주택·오피스텔 이외의 중개대상물에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 한다고 해석하는 것이 타당합니다. 따라서 개업공인중개사는 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항 및 같은 조 제4항제2호에 따라 주택에 대한 중개보수 또는 주택·오피스텔 이외의 중개대상물에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 합니다.