이 지침은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제4장 제4절 제49조부터 제52조까지의 규정에 따른 지구단위계획구역의 지정, 지구단위계획의 입안 및 결정, 지구단위계획의 내용 등에 관한 사항을 제시하여 지구단위계획제도의 원활한 운영을 도모하고자 하는데 있다.

지구단위계획과 관련하여 법,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 "영"이라 한다),「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」(이하 "규칙"이라 한다) 및 이 지침에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)ㆍ시 또는 군의 지역여건에 따라 별도의 지침을 마련하여 운영할 수 있다.

이 지침은 지구단위계획구역의 지정 및 지구단위계획을 수립함에 있어서 필요한 사항을 정한 것으로서 지침의 내용을 종합적으로 고려하여 적용하도록 하고, 지역실정 또는 당해 구역여건 등으로 인하여 지침의 세부내용 중 일부에 대하여 이를 그대로 적용하는 것이 불합리한 경우에는 법령의 범위안에서 그 사유를 명백히 밝히고 다르게 적용할 수 있다.

지구단위계획은 당해 지구단위계획구역의 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 경관ㆍ미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 구역을 체계적ㆍ계획적으로 개발ㆍ관리하기 위하여 건축물 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획이다.

지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시ㆍ군관리계획으로 결정한다.

도시ㆍ군관리계획은 그 범위가 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군(이하 "시ㆍ군"이라 한다) 전체에 미치고 용도지역ㆍ용도지구 등 토지이용계획과 기반시설의 정비 등에 중점을 두며, 건축계획은 그 범위가 특정필지에 미치고 건축물 등 입체적 시설계획에 중점을 둔다. 지구단위계획은 관할 행정구역내의 일부지역을 대상으로 토지이용계획과 건축물계획이 서로 환류되도록 함으로써 평면적 토지이용계획과 입체적 시설계획이 서로 조화를 이루도록 하는데 중점을 둔다.

지구단위계획은 난개발 방지를 위하여 개별 개발수요를 집단화하고 기반시설을 충분히 설치함으로써 개발이 예상되는 지역을 체계적으로 개발ㆍ관리하기 위한 계획이다.

지구단위계획은 지구단위계획을 통한 구역의 정비 및 기능 재정립 등의 개선효과가 지구단위계획구역 인근까지 미쳐 시ㆍ군 전체의 기능이나 미관 등의 개선에 도움을 주기 위한 계획이다.

지구단위계획은 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 환경을 조성하고 지속가능한 개발 또는 관리가 가능하도록 하기 위한 계획이다

지구단위계획은 향후 10년 내외에 걸쳐 나타날 시ㆍ군의 성장ㆍ발전 등의 여건변화와 향후 5년 내외에 개발이 예상되는 일단의 토지 또는 지역과 그 주변지역의 미래모습을 상정하여 수립하는 계획이다.

지구단위계획은 광역도시계획ㆍ도시ㆍ군기본계획 등의 상위계획, 도시ㆍ군관리계획 및 수도권정비계획 등 관련계획의 내용과 취지를 반영하여야 한다.

지구단위계획에 의하여 다른 도시ㆍ군관리계획이 변경되거나 다른 도시ㆍ군관리계획에 의하여 지구단위계획이 변경되는 경우에는 가급적 양자를 동시에 입안하도록 한다.

지구단위계획은 법에 의하여 수립하거나 도시개발법ㆍ택지개발촉진법 등 개별사업법으로 지정된 사업구역에 대한 개발계획 또는 실시계획과 함께 수립하여 당해 사업구역의 계획적 관리를 도모할 수 있다.

지구단위계획구역을 지정하는 경우에는 가급적 지구단위계획의 입안과 기반시설부담계획의 수립을 동시에 하여 양 계획간 상충이 발생하지 않도록 한다.

지구단위계획구역의 지정과 지구단위계획 수립에 관한 법적근거는 법 제4장 제1절 제24조부터 제35조까지 및 제4장 제4절 제49조부터 제54조까지이다.

「유통산업발전법」에 따른 집배송시설과 공동집배송센터 및 공동집배송센터개발촉진지구

「유통산업발전법」에 따른 대규모점포

기타 농어촌관련시설(도시ㆍ군계획시설로 설치가 가능한 것을 제외한다)

2 002. 1 2. 3 1. 이전에 종전의「국토이용관리법」에 따른 지정된 준도시지역안의 시설용지지구(법 부칙 제15조제2항에 따라 도시ㆍ군계획시설로 보는 시설용지지구를 제외한다)안에 설치하는 시설로서 (1)부터 (3)까지에 해당하지 아니하는 것

(1)부터 (3)까지에 해당하지 아니하고 도시ㆍ군계획시설로 설치할 수 없는 시설로서 시장ㆍ군수가 당해 지역의 발전 등을 위하여 필요하다고 인정하는 것

지구단위계획구역은 환경친화적으로 지정하여야 하며, 이를 위하여 도시ㆍ군관리계획수립지침의 환경성검토 방법중 지구단위계획구역의 지정목적에 적합한 사항을 선정하여 환경성검토를 실시한다. 다만, 「환경영향평가법」 제9조에 따른 전략환경영향평가 대상인 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우에는 이를 생략할 수 있다.

삭제

도시지역외 지역에서 지구단위계획구역을 지정할 수 있는 지역은 다음과 같다.

2- 2-5.에도 불구하고 다음에 해당하는 지역에는 지구단위계획구역을 지정할 수 없다. 다만, 지구단위계획 입안권자(이하 '입안권자'라 한다)가 지역적 특성을 감안하여 불가피하다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

지구단위계획구역으로 반드시 지정하여야 하는 지역은 다음과 같다. 다만, 관계법률에 의하여 당해 지역에 토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

택지개발지구 등 개발사업이 실시되는 지역주변에 소규모 난개발이 예상되는 경우에는 당해 개발사업구역과 인근지역을 함께 지구단위계획구역으로 지정함으로써 계획적 개발이 되도록 유의한다.

수도권 과밀억제권역에서 대규모 공장의 이전 또는 폐지로 인하여 발생되는 부지와 그 주변지역의 경우 지자체의 산업정책을 고려하여 제조업 기반이 유지되도록 하되 기반시설 부담 등을 고려하여 수익성 있는 개발이 되도록 지구단위계획을 수립할 수 있다.

도시지역외 지역에 지정되는 지구단위계획구역의 입안기준은 다음과 같다.

일단의 토지의 면적이 각각 10만㎡ 이상이고 각 구역의 면적중심간의 최장거리가 1.5km 이내인 경우로서 그 총면적이 30만㎡ 이상이고 각 구역이 15m 이상의 도로로 연결되는 경우

종전 국토이용관리법에 따라 지정된 취락지구(10만㎡ 이하인 경우에 한한다)와 연접하여 개발하는 경우로서 기존의 취락지구를 포함한 지구단위계획구역의 면적이 30만㎡ 이상이며 기존취락지구내 또는 신규지구단위계획구역내의 초등학교에서 전체 취학예상아동수를 충분히 수용할 수 있다고 판단되는 경우

수도권정비계획법에 따른 자연보전권역에서 10만㎡ 이상으로 구역을 지정하는 경우

구역면적이 10만㎡ 이상으로서 지구단위계획구역 안에 초등학교 용지를 확보하여 관할 교육청의 동의를 얻거나 지구단위계획구역 안 또는 지구단위계획구역으로부터 통학이 가능한 거리에 초등학교가 위치하고 학생수용이 가능한 경우로서 관할 교육청의 동의를 얻은 경우

지구단위계획구역의 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정함에 있어서 국토교통부장관 또는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수(이하 "시ㆍ도지사 등" 이라 한다)는 관계 중앙행정기관의 장이 국방상 또는 국가안전보장상 기밀을 요한다고 판단하여 요청하는 사항 또는 다음의 1에 해당하여 지구단위계획구역을 변경하는 경우에는 관계행정기관의 장과의 협의, 국토교통부장관과의 협의, 도시계획위원회의 심의를 거치지 아니할 수 있다.

지구단위계획구역의 지정에 관한 도시ㆍ군관리계획결정의 고시일로부터 3년 이내에 당해 지구단위계획구역에 관한 지구단위계획이 결정ㆍ고시되지 아니하는 경우에는 그 3년이 되는 날의 다음 날에 당해 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시ㆍ군관리계획결정은 그 효력을 상실한다.

2- 2-7.의 규정에 의하여 지구단위계획을 반드시 수립하여야 하는 지역에서 구역 지정 결정후 3년 이내에 지구단위계획이 결정ㆍ고시되지 아니하는 경우 당해 지역은 지구단위계획구역으로 다시 지정하여야 한다. 다만, 지구단위계획의 수립이 필요 없다고 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

지구단위계획수립을 전제로 미리 용도지역 또는 용도지구가 변경되었으나 지구단위계획구역 지정결정후 3년 이내에 지구단위계획이 수립되지 아니하여 구역지정이 실효되는 경우 종전의 용도지역 또는 용도지구로 환원하는 것을 원칙으로 한다.

기존 시가지의 정비ㆍ관리ㆍ보전, 신시가지의 계획적 개발 등 지구단위계획 수립의 목적에 따라 계획의 항목과 상세수준을 정한다. 다만, 법 제52조제1항 각 호의 사항중 제2호와 제4호의 사항을 포함한 2 이상의 사항을 포함(기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항을 내용으로 하는 경우 제외)하여 수립하여야 한다.

도시지역외에서 수립하는 지구단위계획은 주거ㆍ산업유통ㆍ관광휴양 기능의 증진 및 육성 등 그 목적에 따라 기반시설의 종류ㆍ건축기준 등 계획의 항목이나 상세정도를 다르게 할 수 있다.

주민의견을 충분히 수렴할 수 있도록 필요한 경우 토지소유자 등 이해당사자를 포함한 지역민을 대상으로 설문조사ㆍ주민설명회 등을 실시할 수 있고, 주민협조가 필요한 사항은 주민과 미리 협의하는 등 주민이 참여하는 합리적인 계획이 되도록 한다.

쾌적하고 편리한 환경이 조성되도록 지역현황 및 성장잠재력을 고려하여 적절한 개발밀도가 유지되도록 하는 등 환경친화적으로 계획을 수립하여야 하며, 이를 위하여 도시ㆍ군관리계획수립지침의 환경성검토 방법중 지구단위계획에 적합한 사항을 설정하여 환경성검토를 실시한다.

정비구역 및 택지개발지구에서 시행되는 사업이 완료된 후 10년이 경과한 지역에 수립하는 지구단위계획은 기존의 기반시설 및 주변환경에 적합하고 과도한 재건축이 되지 않도록 하여야 한다. 이 경우 지구단위계획의 내용중 용도지역 또는 용도지구의 결정, 건축물의 건폐율ㆍ용적률, 건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도에 관한 사항은 당해 지역에 시행된 사업이 완료된 때의 내용을 유지함을 원칙으로 한다. 다만, 당초 사업 시행시에 비하여 상주인구, 상근인구 및 이용인구의 현저한 증가, 건축물의 노후화 등 변화된 여건을 반영하되 개발규모가 과도하게 증대되지 않도록 한다.

지구단위계획의 내용중 기존의 용도지역 또는 용도지구를 용적률이 높은 용도지역 또는 용도지구로 변경하는 사항이 포함되어 있는 경우 당해 변경되는 구역의 용적률은 용도지역 또는 용도지구가 변경되기 전의 용적률을 적용하되, 공공시설부지를 제공하는 현황 등을 감안하여 용적률을 완화하도록 계획할 수 있다.

도로, 상ㆍ하수도, 전기공급설비 등 기반시설의 처리ㆍ공급 수용능력과 건축물의 연면적이 적정한 조화를 이루도록 하여 기반시설 용량이 부족하지 아니하도록 한다.

입안권자는 지구단위계획구역의 지정목적이 순조롭게 달성될 수 있도록 지구단위계획으로 결정되는 기반시설의 종류, 설치 우선순위 등을 정하도록 한다. 특히, 기반시설부담계획이 수립되는 경우에는 기반시설부담계획과 연계하여 검토하여야 한다.

입안권자는 지구단위계획을 작성하는 때에 도시ㆍ군계획, 건축, 경관, 토목, 조경, 교통 등 필요한 분야의 전문가의 협력을 받을 수 있다.

입안권자는 지구단위계획의 실행력이 강화되도록 지구단위계획을 작성하는 때에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(이하 "시장ㆍ군수"라 한다) 등 공공이 부담하는 시설, 토지소유자 등 민간과 공공이 합동으로 부담하는 시설, 민간 단독으로 부담하는 시설 등 이해당사자 각각의 역할분담을 명확히 하도록 한다.

입안권자는 지구단위계획과 관련하여 관계기관 및 사업시행자(사업시행 예정자를 포함한다)와 충분히 협의하고, 타당성이 있는 경우에는 그 내용을 계획수립에 반영하도록 한다.

지구단위계획이 다른 법률에 따른 평가ㆍ협의 등을 받아야 하는 경우에는 공동위원회 심의에 상정하기 이전에 그 평가ㆍ협의결과를 반영하여야 한다.

개발제한구역에서 지구단위계획을 수립하는 경우에는 개발제한구역의 지정목적이나 주변환경이 훼손되지 아니하도록 하되, 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법령 및 관련지침의 내용을 우선하여 적용하여야 한다.

제3장부터 제8장까지에서 규정하고 있는 계획기준중 구역의 여건 및 계획의 특성상 적용하기 곤란하다고 해당 지구단위계획 입안권자 및 결정권자가 판단하는 경우에는 관할 공동위원회의 심의를 거쳐 이를 변경하여 적용할 수 있다.

「도로법」 상 접도구역은 녹지지역 등으로 계획하는 등 그 지정 목적이 훼손되지 않도록 계획한다.

이 지침 2-2-5(2) 단서에 따라 보전관리지역이 지구단위계획구역에 편입되어 지구단위계획을 수립하려는 경우 도시계획위원회 또는 공동위원회 심의에서 다음사항을 추가하여 검토하여야 한다.

영 제25조제3항제1호 및 동항제2호의 규정에 의한 도시ㆍ군계획시설결정의 변경에 따른 용도지역ㆍ용도지구의 변경

「도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제14조에 적합한 범위안에서 도로모퉁이변을 조정하기 위한 도시ㆍ군계획시설의 변경

건축물의 건축 또는 공작물의 설치에 따른 변속차로, 차량출입구 또는 보행자출입구의 설치를 위한 도시ㆍ군계획시설의 변경

도시지역내 지구단위계획에 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물을 건축하도록 되어 있는 경우

도시지역내 지구단위계획에 합벽건축을 하도록 되어 있는 경우

도시지역내 지구단위계획에 주차장ㆍ보행자통로 등을 공동으로 사용하도록 되어 있어 2필지 이상의 토지에 건축물을 동시에 건축할 필요가 있는 경우

시장ㆍ군수는 지구단위계획구역의 지정목적, 향후 예상되는 여건변화, 지구단위계획구역의 관리방안 등을 고려하여 경미한 사항을 지구단위계획에 반영하여 결정할 수 있다(용도지역ㆍ용도지구ㆍ도시ㆍ군계획시설ㆍ가구면적ㆍ획지면적ㆍ건축물 높이 또는 건축선의 변경에 해당하는 사항을 제외한다). 이 경우 관계행정기관의 장과의 협의, 국토교통부장관과의 협의를 거치지 아니할 수 있으며, 도시ㆍ군계획조례가 정하는 경우에는 건축위원회와 위원회의 공동심의도 생략할 수 있다.

입안권자는 사업의 시급성 등을 감안하여 지구단위계획의 입안을 지구단위계획구역의 입안과 함께 추진할 수 있다.

기존의 용도지구를 폐지하고 지구단위계획을 수립 또는 변경하여 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한을 그대로 지구단위계획으로 대체하려는 경우

주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 입안하는 경우

법 또는 다른 법령에 따라 조성된 지역에 입안하는 경우

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제2조제3항제1호ㆍ제2호 또는 제6호(같은 항 제1호 또는 제2호에 따른 지역과 연접한 대지로 한정한다)의 지역에 해당하여 개발제한구역에서 조정 또는 해제된 지역에 대하여 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우

지구단위계획구역 또는 도시ㆍ군계획시설부지에서 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우

(1)의 ①부터 ⑦까지의 어느 하나에 해당하는 경우

도시ㆍ군관리계획 입안일부터 5년 이내에 재해취약성분석을 실시한 경우

주민은 다음의 1에 해당하는 경우에 지구단위계획구역의 지정에 관한 입안을 시장ㆍ군수에게 제안할 수 있다.

주민은 다음의 1에 해당하는 경우에 지구단위계획구역의 변경에 관한 입안을 시장ㆍ군수에게 제안할 수 있다.

주민은 다음의 1에 해당하는 경우에 지구단위계획의 입안을 시장ㆍ군수에게 제안할 수 있다.

주민이 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항을 제안하는 때에는 다음의 요건을 갖추어야 한다.

주민은 다음 요건을 갖춘 경우에는 기존 지구단위계획구역 내의 일부 토지에 대한 지구단위계획의 변경을 제안할 수 있다.

2- 6-1.부터 2-6-3.까지에 따라 제안을 하고자 하는 주민은 다음 각호에 따른 도시ㆍ군관리계획도서와 계획설명서를 제출하여야 한다.

시장ㆍ군수는 주민제안제도의 활성화를 도모하기 위하여 제안시에는 2-6-6.의 도시ㆍ군관리계획도서 및 계획설명서를 제안의 취지와 목적이 드러날 수 있는 정도로 개략적으로 작성하여 제출하도록 하고, 입안단계에서 보다 상세한 계획을 수립하도록 할 수 있다. 2-6-8 .주민제안을 받은 시장ㆍ군수는 그 타당성 여부를 판단하여 45일 이내에 그 처리결과를 제안자에게 통보하여야 한다. 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 1회에 한하여 30일을 연장할 수 있다.

시장ㆍ군수는 2-6-6.에 따라 제출된 주민제안의 타당성을 판단함에 있어 주민제안의 목적이 지구단위계획을 통한 용도지역의 변경에 목적이 있는 경우에는 당해 구역의 개발밀도에 맞는 기반시설이 충분히 확보되었는지, 주변지역에 미치는 환경적 영향은 없는지 등을 종합적으로 검토하여 이의 수용여부를 결정하여야 한다.

시장ㆍ군수는 주민으로부터 지구단위계획구역의 지정 또는 변경, 지구단위계획의 수립 또는 변경을 제안받아 이를 검토한 결과, 그 제안이 제안요건을 모두 갖추지 못하였으나 그 내용이 도시의 발전 및 계획적 개발 등을 위하여 필요하다고 인정되는 때에는 그 제안내용의 전부 또는 일부를 반영하여 그에 관한 도시ㆍ군관리계획의 입안을 할 수 있다.

시장ㆍ군수는 2-6-1.부터 2-6-3.까지에 따라 제안된 내용을 수용할 때에는 지구단위계획구역의 지정 또는 변경, 지구단위계획의 수립에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 제안자와 협의하여 제안자에게 부담시킬 수 있다.

지구단위계획은 다음 각 호의 사항을 고려하여 수립한다.

지구단위계획에 포함하는 사항은 다음의 기준에 따른다.

지구단위계획의 내용은 당해 지구단위계획구역에 대한 도시ㆍ군관리계획의 내용, 현황조사 및 분석, 기본구상, 부문별계획, 집행계획 등을 고려하여 작성하되, 각 작성단계별로 환류과정을 거침으로써 계획내용이 조화를 이루도록 한다.

지구단위계획을 입안하는 때에는 당해 구역 및 인근지역의 환경을 질적으로 향상시킬 수 있도록 다음의 사항을 고려한다.

각 부문별계획중 다음 부분에 대하여는 스케치모델을 제시하여 당해 구역에 거주하는 주민과 방문객이 어떠한 생활환경과 기능을 제공받을 수 있는지를 명확히 하고 각 부문별계획의 집행에 가이드라인 역할을 하도록 한다.

지구단위계획구역이 재개발구역ㆍ도시개발구역ㆍ택지개발지구ㆍ대지조성사업지구ㆍ주거환경개선지구ㆍ산업단지ㆍ관광특구ㆍ시범도시ㆍ주택단지ㆍ농공단지ㆍ유통단지 등인 경우로서 당해 구역 또는 지구에 대한 개발계획이나 사업계획이 수립되어 있는 경우에는 당해 계획의 내용을 지구단위계획으로 수용하여 개발이나 사업이 끝난 후 도시ㆍ군관리계획 차원에서 사후관리가 되도록 할 수 있다.

보도나 공동주택 단지내 도로 등 인공포장이 필요한 경우에는 투수가 될 수 있도록 유도하고, 공동주택단지 등의 지하주차장 지상부분은 식재가 가능하도록 하여 자연친화적 환경이 조성되도록 한다.

도시지역외 지역에서 수립하는 지구단위계획으로는 용도지역을 변경하거나 세분하지 않으나, 원활한 토지이용계획을 수립하기 위하여 주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지용지 및 공공시설용지 등으로 세분할 수 있다.

지구단위계획 수립시 사용하는 용어는 법령, 지침 등에 규정한 용어를 사용하거나 지구단위계획으로 용어의 정의를 명확히 하여 사용함으로서 혼란이 없도록 한다.

지구단위계획 수립 시 건축물 에너지 성능 개선 등 녹색건축물 관련 사항을 검토하여 반영한다.

대중교통시설은 보행접근이 용이하도록 보행네트워크와 연계하여 배치하며, 대중교통결절지로 연결되는 주요 가로는 보행자 중심으로 조성될 수 있도록 다음 사항을 고려하여 계획한다(입체적인 스케치 모델 예시 포함).

도시지역내 지구단위계획으로 건축물의 높이를 제한하는 경우에는 당해 건축물에 대하여 도시ㆍ군계획조례의 규정에 불구하고 법 제84조의 규정의 용도지역별 건폐율 기준의 범위안에서 완화하여 지구단위계획을 수립할 수 있다. 예를 들어, 법상 건폐율의 최대한도가 60%이고 도시ㆍ군계획조례는 50%로 정하고 있는 경우 높이제한에 상응하여 지구단위계획으로 건폐율을 60%까지 완화할 수 있다.

도시지역내 지구단위계획구역의 지정목적이 다음에 해당하는 경우에는 주차장법 제19조제3항에 따른 주차장 설치기준을 100%까지 완화하여 적용할 수 있다.

도시지역내 다음의 경우에는 당해 지역에 적용되는 용적률의 120% 이내에서 이를 완화하여 지구단위계획을 수립할 수 있다.

지구단위계획에서 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물을 건축하도록 계획되어 있는 경우

지구단위계획에서 합벽건축을 하도록 계획되어 있는 경우

지구단위계획에서 주차장ㆍ보행자통로 등을 공동으로 사용하도록 되어 있어서 2필지 이상의 토지에 건축물을 동시에 건축할 필요가 있는 경우

도시지역내 지정된 개발진흥지구에 지구단위계획을 수립하는 경우 「건축법」 제60조에 따라 제한된 건축물 높이의 120% 이내에서 높이제한을 완화할 수 있다.

3- 2-2.(2), 3-2-2-1, 3-2-2-4., 3-2-2-5, 3-2-3.(1) 및 3-2-6.의 용적률 완화규정은 다음의 경우에는 적용하지 아니하는 것을 원칙으로 한다.

도시지역외 지역의 지구단위계획구역안에서는 법 제76조에 따른 건축물의 행위제한 기준을 다음 기준에 따라 이를 완화하여 적용할 수 있다. 다만, 개발진흥지구(계획관리지역에 지정된 개발진흥지구를 제외한다)에 지정된 지구단위계획구역에서는 공동주택중 아파트와 연립주택을 허용하지 아니한다.

지구단위계획으로 완화하여 적용되는 건폐율 및 용적률은 당해 용도지역 또는 용도지구에 적용되는 건폐율 및 용적률의 150% 및 200%를 각각 넘을 수 없다.(도시지역외 지역에서 수립하는 지구단위계획에서는 공공시설등의 부지나 공공시설등의 설치제공 여부와 관계없이 건폐율 및 용적률을 각각 150% 및 200%까지 완화하여 적용할 수 있다)

지구단위계획의 행위제한 완화범위는 지구단위계획으로 결정되어야 하며, 지구단위계획에서 완화범위가 반영되어 있지 않은 경우에는 건축허가시에 행위제한을 완화할 수 없다.

용도지역ㆍ용도지구의 지정 및 변경 등에 대하여는 도시ㆍ군관리계획수립지침에서 제시된 용도지역ㆍ용도지구의 지정 및 변경에 대한 기준을 적용한다.

지구단위계획에서 용도지역ㆍ용도지구는 그 지역의 교통 및 기반시설, 잠재력, 주변환경 등과 도시ㆍ군기본계획에 나타난 토지이용계획의 기본방향 등을 함께 고려함으로써 지구단위계획구역의 토지이용과 시ㆍ군 전체의 토지이용계획 및 기반시설의 용량과 조화를 이루도록 한다.

지구단위계획으로 주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지지역과 용도지구사이의 용도변경은 할 수 없다. 다만, 주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지지역과 도시지역내 용도지구의 테두리안에서 세분화된 용도지역을 변경하는 것(예, 일반공업지역→준공업지역)과 세분화된 용도지구를 변경하는 것(예, 자연경관지구→시가지경관지구)은 할 수 있으며, 2-2-4(4) 및 2-2-4(5)에 따라 수립하는 지구단위계획으로 주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지지역 간 용도지역 변경은 할 수 있다.

3- 3-3. 후단에 따라 용적률이 높아지거나 건축제한이 완화되는 용도지역으로 변경되는 경우 또는 법 제43조에 따른 도시ㆍ군계획시설 결정의 변경 등으로 행위제한이 완화되는 사항이 포함되어 있는 경우에는 해당 지구단위계획구역 내 기반시설의 부지를 제공하거나 기반시설을 설치하여 제공하는 것을 고려하여 용적률 또는 건축제한을 완화할 수 있도록 계획할 것. 이 경우 기반시설의 부지를 제공하거나 기반시설을 설치하는 비용은 용도지역의 변경으로 인한 용적률의 증가 및 건축제한의 변경에 따른 토지가치 상승분(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 말한다)의 범위로 한다. 다만, 해당 지구단위계획구역 안의 기반시설이 충분할 때에는 해당 지구단위계획구역 밖의 관할 시ㆍ군ㆍ구에 지정된 고도지구, 역사문화환경보호지구, 방재지구 또는 기반시설이 취약한 지역으로서 시ㆍ도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 지역에 기반시설을 설치하거나 기반시설의 설치비용을 내게 할 수 있다.

3- 3-4.에 따른 기반시설의 설치비용은 해당 지구단위계획구역 밖의 관할 시ㆍ군ㆍ구에 지정된 고도지구, 역사문화환경보호지구, 방재지구 또는 기반시설이 취약한 지역으로서 시ㆍ도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 지역 내 기반시설의 확보에 사용해야 하며, 기반시설 설치내용, 기반시설 설치비용에 대한 산정방법 및 구체적인 운영기준 등은 시ㆍ도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정한다.

지구단위계획구역안에 일반주거지역이 있는 경우에는 이를 제1종일반주거지역ㆍ제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역으로 세분하여 지정한다.

세분화된 용도지역ㆍ용도지구를 변경하고자 하는 경우에는 주변지역의 토지이용실태에 대한 조사를 실시하고 반드시 그 변경사유를 명시하며, 녹지지역과 같이 저밀개발 또는 보전을 위주로 하는 지역의 주변지역이 고밀개발되지 않도록 유의한다.

용도지역ㆍ용도지구를 변경하고자 하는 경우에는 건축물의 용도ㆍ밀도ㆍ높이 등 건축물에 관한 계획과 경관계획, 교통처리계획 등 다른 부문별계획도 함께 고려하여, 건축계획과 기반시설이 조화를 이루고 시ㆍ군 전체의 경관이 향상됨으로써 쾌적하고 보행친화적인 환경이 되도록 한다.

환경관리계획은 도시ㆍ군관리계획수립지침에 따른 환경성검토 결과에 기초하여 수립하고, 자연환경을 보전하기 위하여 다음 사항을 고려하여 계획을 수립한다.

에너지 및 자원 재활용을 위하여 다음 사항을 고려하여 계획을 수립한다.

환경오염방지를 위하여 다음의 사항을 고려하여 계획을 수립한다

지구단위계획구역내 기반시설의 설치기준에 관하여 이 지침에서 정하지 아니하는 사항은 도시ㆍ군계획시설의결정ㆍ구조및설치기준에관한규칙의 기준을 준용하고 관계법령의 기준에 따른다.

3-5-2. 지구단위계획으로 결정할 수 있는 도시ㆍ군계획시설은 다음과 같다.

도시ㆍ군계획시설은 가급적 5년안에 설치될 수 있도록 계획하여 장기미집행시설이 발생하지 않도록 한다.

지구단위계획구역에 설치하는 기반시설의 용량을 산정하는 경우에는 다음 사항에 유의한다.

기반시설을 계획하는 때에는 에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 사항을 고려하여 환경친화적으로 조성되도록 한다.

지구단위계획구역안에서 3-5-2.외의 기반시설을 도시ㆍ군계획시설로 결정하거나 변경하고자 하는 경우에는 지구단위계획과 다른 도시ㆍ군관리계획을 동시에 결정 또는 변경결정하여야 하며, 구역외 기반시설이 지구단위계획 수립으로 인해 도시ㆍ군계획시설로결정ㆍ변경될 필요가 있는 경우에는 지구단위계획과 다른 도시ㆍ군관리계획을 동시에 결정 또는 변경결정할 수 있다.

기반시설 중 공공성이 강한 유치원, 통신시설 등은 구체적인 건축물의 용도로 지정할 수 있다.

기반시설은 장애인ㆍ노약자(아동 포함) 등이 이용하기에 불편이 없도록 배치하고 건축물 용도계획과 상호연계하여 경사로, 점자안내판, 장애인 화장실 등 각종 편의시설이 설치될 수 있도록 유의한다.

기반시설 중 공간시설, 공공ㆍ문화체육시설 등은 보행자 및 대중교통ㆍ자전거 이용자가 접근하기 쉽도록 보행네트워크와 연계하여 배치한다.

구역을 몇 개의 가구로 나누어 중심지역과 중심축을 설정하고, 각 가구와 구역의 외부지역을 가장 효율적으로 연계할 수 있는 가로망을 설정한다.

가로망을 중심으로 가구 및 획지를 분할하고 각 가구의 위치ㆍ규모ㆍ형상에 따라 가구내 건축물의 규모ㆍ형상ㆍ위치를 결정한 후 이에 적합한 주차시설과 가구내 도로를 건축물 주위에 배치한다.

구역의 가로망(network)은 주거ㆍ공공ㆍ편익시설물을 상호 연결시키고 계획구역 외부와 연계되므로 보행자 및 차량의 이동성ㆍ접근성ㆍ안전성이 고려되어야한다.

가구내 도로가 결정되면 가구 진입로 및 교차로를 설정하고 주변도로(가구 외부도로, 구역주변의 간선도로 등)에 미치는 영향을 고려하여 도로시설을 계획한다.

구역의 규모가 크고 여러 개의 대형가구로 이루어져 있는 경우에는 구역내부에서 차량이 원활하게 소통될 수 있도록 가구 또는 사업단위간 동선연결체계를 세운다.

지구단위계획구역안에서 도로를 신설ㆍ확장하거나 기존의 도로를 정비하고자 하는 경우 또는 그 도로가 위치하는 지역의 적정하고 합리적인 토지이용을 촉진하기 위하여 필요한 경우에는 도로입체구역을 지정하고 도로와 건축물을 함께 계획할 수 있다.

토지이용 및 생활권 계획에 따른 교통량 예측ㆍ교통량 배분ㆍ도로별 서비스수준 분석 등을 실시하여 도로입체구역을 포함한 도로ㆍ철도 등의 교통망ㆍ보행동선ㆍ주차장, 기타 도로시설물(장애인, 노약자를 위한 편의시설 포함) 등의 계획을 수립한다. 이 경우 지구단위계획구역의 규모가 작거나 교통관련 조사가 곤란한 경우에는 이들 조사를 생략할 수 있다.

보행동선계획은 다음 사항을 유의하여 수립한다.

대지안에 공공보행통로를 계획하는 경우 보행통로 주변에 거주하는 주민들에게 소음, 사생활 침해 등이 발생하지 않도록 지정위치를 검토하고, 공공보행통로로 주변에 수목식재 등을 검토하여야 한다.

향후 대지안에 거주하는 주민과 공공보행통로 이용자와의 분쟁발생 요인에 대해 사전분석을 통하여 분쟁이 발생되지 않도록 방안을 강구 하여야 한다.

보행환경 확보를 위한 시설계획은 다음과 같이 한다.

보행자데크ㆍ지하통로 및 경사로 등을 지정하는 경우에는 입체적인 설계 예시를 하도록 한다.

다음의 경우에는 차량출입금지 및 허용구간, 주차출입방향, 차량출입구의 설치, 주차장 설치방식, 공동주차장 설치 등을 상세히 검토한 후 지정한다.

이면(裏面)도로의 활용이 어려울 경우에는 차량진입을 금지시키는 것은 피하며, 간선도로변의 가각부(街角部)와 횡단보도로부터 일정거리 이내에서는 차량진출입이 되지 않도록 한다.

공동주차통로는 적극 권장하고 주차장출입구 위치선정의 기준을 제시하도록 한다. 예를 들어, 대상 부지가 2개 이상의 도로에 면할 경우에는 폭이 좁은 도로에 주차통로를 지정하고 공동건축 지정시 개발단위 2개소당 1개의 공동주차통로를 설치하도록 할 수 있다.

공동주차장은 소규모 필지가 밀집하여 개별적인 주차장 확보가 어려운 경우에 적용하며, 주차장의 설치는 당해 시ㆍ군ㆍ구의 주차장 설치 및 관리조례에 따른다.

공동주차장 설치의 활성화가 필요한 경우 인근 주차장 부지나 공원의 지하 주차장 부지 등을 검토하여 사업화방안을 제안할 수 있다.

지구단위계획구역안에서 원활한 교통소통을 위하여 필요한 경우에는 지구단위계획으로 건축물부설주차장을 당해 건축물의 대지가 속하여 있는 가구안에서 당해 건축물의 대지 바깥에 단독 또는 공동으로 설치하게 할 수 있다. 이 경우 대지 바깥에 공동으로 설치하는 건축물부설주차장의 위치 및 규모 등은 지구단위계획으로 정한다.

공동주차장 또는 3-6-18.의 부설주차장의 출입구는 간선도로변에 두어서는 아니된다. 다만, 시장ㆍ군수가 당해 지구단위계획구역의 교통소통에 관한 계획 등을 감안하여 교통소통에 지장이 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

건축물부설주차장은 교통영향분석 및 개선대책 등에 따르되, 상업지역에서 서비스차량이 편리하게 주ㆍ정차할 수 있도록 노외주차장 및 노상주차장의 확보비율을 정할 수 있다.

지상의 녹지공간이 일정비율 이상 확보되도록 하기 위하여 공동주택단지에서는 지하주차장 확보비율을 정할 수 있다.

상업지역에서는 다음에 유의하여 차량 등에 대한 교통처리계획을 수립한다.

도로 내 교통량, 기하구조 등을 고려하여 가로 간 교차방법으로 회전교차로를 우선적으로 검토한다.

건축물의 용도에 맞게 적정한 규모가 되도록 획지규모를 정한다.

조화로운 가로경관 조성을 위하여 가구별로 비슷한 규모로 획지를 정함으로써 가로를 따라 고른 규모의 건축물이 건축되도록 한다.

3-7-2. 기존에 가구 및 획지가 구분되어 있는 구역에서는 3-7-1.의 기준을 적용하는 것이 적합한지 여부를 판단하고, 그 결과 가구 및 획지계획을 변경하는 경우에는 3-7-1.을 적용하여 계획한다.

지구단위계획구역의 지정목적, 용도지역ㆍ용도지구의 특성 등을 고려하여 적절한 건축물의 용도를 지정할 수 있다. 이 경우 구역지정 목적과 관계없는 과도한 용도지정으로 민원이 발생하지 않도록 유의하고, 주변지역의 토지이용 및 건축물 현황을 고려하여 당해 지역에 필요한 시설이 우선 입지되도록 고려한다.

다음과 같은 경우 3-2-9. 및 법 제76조에 따라 구역안에서 허용되는 건축물의 범위안에서 건축물의 용도를 따로 제한할 수 있다.

3- 2-9. 및 법에 따라 허용되는 용도라 하더라도 입지특성상 계획목표에 맞지 않는 경우에는 일부 용도를 제한하며, 건축물 전체에 대하여 불허용도를 지정하는 것과 같이 규제위주로 용도를 제한하기 보다는 권장용도를 주요소로 활용하여 시설유치를 유도한다. 보행공간의 활성화를 도모할 필요가 있는 가로에 면한 건축물에 대해서는 1층 전면권장용도를 적극 활용한다.

당해 구역의 미관을 아름답게 하거나 구역의 기능활성화를 도모하기 위하여 특정용도의 건축물만 입지시킬 필요가 있는 경우에는 다음에 해당하는 건축물의 용도를 지정할 수 있다.

지정용도는 복수로 할 수 있으며 지정용도가 적용되는 건축물의 위치와 지정용도의 규모를 함께 지정할 수 있다. 예를 들어, A라는 건축물에 B라는 용도를 지정하는 경우 'B용도는 A건축물의 1층에 입지하여야 하며, B용도의 바닥면적은 A건축물 바닥연면적의 80%를 넘을 수 없다'와 같이 정할 수 있다.

권장용도는 당해 구역의 개발방향에 따라 특정용도를 갖는 건축물의 건축을 유도하는 것이 바람직하다고 판단될 경우에 지정한다. 예를 들어, 전문상가단지, 주상복합단지, 전원주택단지, 유통센터 등을 만들기 위하여 건축물의 용도를 지정하고자 하는 경우 등이다.

구역의 특색, 쾌적한 주거환경, 보행동선 유도계획 등이 구체화되도록 건축물의 배치ㆍ형태ㆍ구조와 지역의 특성 등을 감안하여 전층ㆍ1층전면ㆍ지하1층 등 건축물의 층별로 용도를 지정할 수 있다. 특히, 보행자 특성, 상업시설내 고객의 쇼핑형태, 주변여건 등과 어울리는 지역이 되도록 유도할 필요가 있는 경우에는 1층 전면용도의 지정을 검토할 수 있으며, 공공지하공간의 이용과 연계하는 것이 바람직할 경우에는 지하 1층의 용도지정을 고려할 수 있다.

불허용도를 지정하는 경우에는 다음 사항을 고려한다.

건축물의 용도를 제한하고자 하는 경우에는 용도와 개발규모의 연계방안을 강구하여 적정밀도 및 용도를 유지하여 쾌적한 구역환경이 조성되도록 한다. 이 경우 필요한 경우에는 건축물의 용도에 따라 용적률을 차등적용하는 방안을 강구할 수 있다.

백화점ㆍ예식장ㆍ주유소와 같은 인구집중 유발시설이나 주변환경에 현저한 영향을 미치는 시설을 입지시키고자 하는 경우에는 대지의 최소면적, 도로, 주변지역에의 영향 등 제반조건을 종합적으로 검토한다.

3-8-11. 공공시설용지로 활용하고자 하는 나대지인 경우에는 "공공시설용지"와 같이 대지에 대한 용도로 지정할 수 있고, 시설물의 종류로 지정하여 용도간 상충이 일어나지 않는 범위안에서 복수의 공공시설 용도로 지정하여 활용에 융통성을 부여하도록 한다.

건축물의 규모 산정에 대한 기본원칙은 다음과 같다.

건폐율은 다음을 고려하여 계획한다.

용적률은 다음과 같은 사항을 고려하여 계획한다.

경관의 핵심적 주요요소가 되는 랜드마크를 조성할 필요가 있는 경우에는 그 높이를 따로 지정할 수 있다. 이 경우 높이제한의 범위는 건축물 용도별로 개발유형을 참작하여 결정하되 융통성있게 설정한다.

건축물의 높이(높이산정방법은 건축법령에 따른다)를 계획하는 경우에는 다음을 고려한다.

다음과 같은 경우에는 건축물 층수에 일정한 범위를 정하여 그 한도안에서 건축이 되도록 할 수 있다.

주거용지에서는 스카이라인 등 시ㆍ군 전체의 경관형성에 도움이 되도록 구릉지ㆍ평지 등 지형을 감안하여 건축물의 높이에 변화를 주고 다양한 형태와 가로경관이 조성되도록 하는 방안을 검토한다.

용적률 또는 높이를 가구(街區)단위로 정하고자 하는 경우에는 가구를 구획하는 주요도로 이면에 도로 등 기반시설이 충분히 확보되지 않은 상태에서 지나치게 높은 건축물이 들어서는 사례가 발생하지 않도록 도로내 개방감 확보, 경관저해 여부 등 제반여건을 충분히 고려하여 정한다.

리모델링사업의 시행상 불가피한 경우에는 경관지구ㆍ고도지구에서 정하는 건축물의 높이 및 규모제한을 완화하여 적용할 수 있고 건폐율ㆍ용적률 등 건축법 기타 관계법령에서 정하는 건축기준의 일부완화가 가능하므로, 해당 사업지역에 지구단위계획을 수립할 때에는 리모델링사업 지원과 지구경관의 보호 및 증진을 위하여 구체적인 완화범위를 포함하여야 한다.

다음과 같은 경우에는 건축지정선ㆍ벽면지정선ㆍ건축한계선ㆍ벽면한계선 등을 지정하여 건축물이 적정하게 배치되도록 할 수 있다.

건축선은 인접가로의 폭, 특성과 관련하여 건폐율ㆍ용적률ㆍ개발규모 등을 종합적으로 검토하여 지정하며, 공공시설을 확보하고 보행환경을 개선하는데 적극 활용되도록 한다.

건축지정선은 가로경관이 연속적인 형태를 유지하거나 구역내 중요 가로변의 건축물을 가지런하게 할 필요가 있는 경우에 사용할 수 있다.

벽면지정선은 특정지역에서 상점가의 1층벽면을 가지런하게 하거나 고층부의 벽면의 위치를 지정하는 등 특정층의 벽면의 위치를 규제할 필요가 있는 경우에 지정할 수 있다.

건축한계선은 도로에 있는 사람이 개방감을 가질 수 있도록 건축물을 도로에서 일정거리 후퇴시켜 건축하게 할 필요가 있는 곳에 지정할 수 있다.

벽면한계선은 특정한 층에서 보행공간(공공보행통로등) 등을 확보할 필요가 있는 경우에 사용할 수 있다. 이 경우 건축한계선의 후퇴부분에는 보행공간 등에 필요한 도시설계적 계획요소를 제시한다.

공동주택에 대해서는 단지전체를 대상으로 주택의 유형(아파트ㆍ연립주택ㆍ다세대주택 등), 건축물의 배치, 계획세대수, 세대당 평형규모, 공공시설설치계획 등을 정할 수 있다.

공동주택단지는 건축물의 배치에 있어서는 주민공동생활에 활용되는 장소를 충분히 확보하여 공동체의식을 향상시키도록 하고, 건축물의 배치는 바람통로 등의 기상조건을 고려한 환경친화적인 단지가 될 수 있도록 계획한다.

건축물의 형태와 외관 등은 시ㆍ군 전체의 경관과 스카이라인 등과 균형을 이루고 조화롭게 되도록 한다.

경관수준 향상 및 장소성 부여가 필요한 지역에는 건축물의 형태 및 외관에 대한 기준을 제시하여 건축물의 형태ㆍ재료ㆍ색깔 등이 질서있게 연출되고 가로의 연속성 및 경관의 통일성이 확보되도록 한다.

건축물의 색채는 주위와 조화시킴으로써 연속성 있는 가로경관을 조성하고 지역의 이미지와 특성을 부각시킬 수 있어야 한다.

가로변 건축물의 지붕형태에 대한 통일성을 부여할 필요가 있거나 옥상공간을 정원화하여 녹지공간을 보완할 필요가 있는 경우에는 지붕의 형태와 옥상부분의 처리기준을 제시한다.

저층건축물의 지붕의 모양과 색채는 주변지역의 디자인 및 외벽과 어울리도록 한다.

옥상부분은 옥외창고로 사용하는 것을 지양하고, 옥탑, 냉각탑의 건축설비는 주요한 도로변과 인근 건물에서 가급적 보이지 않도록 하거나 시각차폐물을 설치하는 것이 바람직하다.

경관의 향상 또는 장소성을 주는 것이 필요한 지역 또는 건물의 형태ㆍ재료 등이 무질서하게 형성되어 가로의 연속성 및 경관의 통일성을 떨어 뜨릴 우려가 있는 지역에 대하여는 건축물의 형태 및 외관에 대한 기준을 제시할 수 있다.

지구단위계획구역에서 다음과 같은 여건을 가진 곳은 공동개발을 권고하는 것이 타당한지를 검토한다.

공동개발대상지를 지정하고자 하는 경우에는 다음 사항을 검토한다.

대지의 규모와 형상, 주변상황 등을 함께 고려하여 공동개발을 권장하거나 억제하는 등 다양한 수법을 제시할 수 있다.

공동개발대상지로 지정된 경우에는 공동으로 개발하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 다음과 같이 공동개발대상지 선정사유를 해소할 수 있는 경우에는 선택적으로 개발할 수 있다.

교통혼잡을 유발하는 대규모 시설이 입지하지 못하도록 필요한 경우에는 대지규모의 상한기준을 설정하여 적정규모의 공동개발이 되도록 유도한다.

간선도로변에 수직으로 면하여 공동개발을 하도록 지정된 필지로서 토지소유자간 합의가 성립되지 아니하는 경우에는 주차출입과 미관상 지장이 없는 범위안에서 공동건축의 대안으로 합벽건축을 하도록 할 수 있다.

합벽건축을 하는 경우에는 건축물 외관의 통일성을 유지하기 위하여 건축물의 높이ㆍ층고ㆍ층수ㆍ형태ㆍ구조ㆍ외장재ㆍ건축선, 건축물간 접하여야 하는 길이 등에 대하여 별도의 기준을 제시할 수 있다.

공공보행통로 등을 계획하는 경우 관련된 대지에서 동시에 건축하도록 하여 계획의 실현성을 높이는 방안을 강구하고, 공공보행통로 등의 설치주체 및 통로의 설치방법에 관한 구체적인 지침을 명시하는 것이 바람직하다.

다음의 경우에는 건축선 지정 등을 통하여 대지내 공지를 확보하는 방안을 검토한다.

대지내 공지를 확보하고자 하는 경우에는 다음 사항을 고려한다.

공공통로의 경우에는 피로티나 공중회랑형 등도 인정하여 적극적으로 활용하도록 하며, 공개공지의 위치를 분산시키지 말고 가급적 인접대지와 면한 부분에 배치하여 유효하게 활용하도록 고려한다.

공개공지를 확보하고자 하는 경우에는 인접대지와의 관계뿐 아니라 지구단위계획구역 전체의 도로망, 녹지축 등과 연계될 수 있도록 한다.

공원 및 녹지를 계획하는 경우에는 다음 사항을 고려한다.

건축선 지정 등을 통하여 대지내 공지를 확보하는 경우에는 가구 및 획지간 동선체계 확립에 도움이 되도록 공공통로로 활용하거나 인근 근린공원에 이어지는 녹지축을 형성할 수 있도록 조경을 실시하는 방안 등을 적극 검토한다.

순차개발을 하는 경우에 공원 및 녹지는 개발단계별로 입주하는 주거자수에 맞추어 각 개발단계에 적절하게 공급되도록 계획하여야 한다.

순차개발을 위하여 특별계획구역을 지정하는 경우에는 다음의 기준을 만족하여야 한다.

특별계획구역에 대한 지구단위계획 작성절차는 다음과 같다.

여러개의 건축물로 이루어지는 하나의 쇼핑단지를 특별계획구역으로 지정하고 그 개발안을 결정하는 절차는 다음과 같다.

지구단위계획구역 전체에 적용하게 될 건축물의 용도ㆍ밀도ㆍ동선체계 등 필요한 사항에 대하여 계획을 수립ㆍ결정한다.

에서 결정된 계획을 토대로 특별계획구역에 대한 세부개발계획을 따로 만들고 지구단위계획의 변경을 통하여 이를 반영한다.

일반지침 : 스카이라인, 야경, 색채, 광고물, 가로, 안내물

장소별 특별지침 : 랜드마크, 조망점, 유적지, 보전지역

건축지침 : 건축선, 건물의 높이ㆍ길이, 창문의 위치ㆍ크기, 지붕형상 등

기타 공원ㆍ녹지조성 계획 등

기반시설 기부채납 운영기준은 개발사업자에게 과도한 기부채납(공공시설 무상귀속 포함) 요구를 방지하기 위하여 규정한 사항으로 개발사업을 시행함에 있어 공공성의 확보와 적정 수준의 개발이익이 조화될 수 있도록 하고, 개발사업자의 정당한 재산권 행사를 제한하거나 사업 추진에 지장을 초래하는 과도한 기부채납은 지양한다.

동 운영기준은 지구단위계획입안 및 결정권자와 개발사업자 등이 기반시설 기부채납을 협의하여 결정함에 있어 적용하는 기준으로 지방자치단체장은 본 기준의 범위내에서 지역여건 또는 사업의 특성 등을 고려하여 자체 실정에 맞는 별도의 기준을 마련하여 운영할 수 있다.

원칙적으로 당해 개발사업과 관련이 있는 기반시설을 기부채납 하도록 하고 특별한 사유가 없는 한 해당 사업과 관련이 없는 기부채납은 지양한다.

적용대상은 법 제26조제1항의 규정에 따라 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항에 대하여 주민이 입안 제안하는 도시ㆍ군관리계획으로 한다.

기부채납 총부담은 대상 부지 토지면적을 기준으로 10～20%(주거ㆍ상업ㆍ공업지역은 10～15%) 수준에서 협의를 통하여 결정하되(용도지역 변경 등을 수반하는 개발사업의 경우 이를 고려할 수 있다), 최대 25%를 초과하지 않는 것을 원칙으로 한다.(기반시설을 설치하여 기부채납을 하는 경우에는 기반시설 설치비용을 토지면적으로 환산한다)

3-17-5의 기준을 적용함에 있어 지역여건이나 지역경제 활성화 차원에서 필요한 경우 위 부담기준보다 낮거나 높은 비율로 협의 결정하거나 기부채납을 요구하지 아니할 수 있다. 단, 기부채납 부담률을 위 최대 기준보다 높게 결정할 필요가 있는 경우에는 그 사유를 명백히 밝혀야 한다.

기반시설의 기부채납 시에는 3-17-5에서 정한 부담기준을 원칙으로 하여 관련 지자체와의 협의를 통해 기부채납의 규모, 시설의 종류 및 위치, 방식 등을 결정하되, 도시ㆍ건축공동위원회 심의 시에도 동 부담기준의 범위내에서 검토하는 것을 원칙으로 한다.

기부채납 시설은 개발사업 대상지 및 주변지역 주민들이 편리하게 이용할 수 있는 위치에 입지하도록 하고, 개발사업 대상지내 건축물 등을 위해 배타적으로 이용될 우려가 있는 지역은 배제한다.

기부채납 시설은 그 시설의 기능을 충분히 수행할 수 있는 적정규모로 계획하고, 기반시설의 효용성이 낮은 자투리형 토지의 기부채납은 지양하여야 한다.

지구단위계획구역내 건축물의 기존용도가 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 따라 확인되는 경우 등에 대하여는 종전의 용도로 계속 사용할 수 있도록 허용한다.