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이 지침은 「도시개발법」 제5조 및 동법시행령 제25조 등 도시개발법령에서 국토교통부장관이 정하도록 한 사항과 기타 도시개발사업의 시행상 필요한 세부적인 사항을 정함으로써 도시개발사업이 원활히 수행될 수 있도록 함을 목적으로 한다.
이 지침은 「도시개발법」(이하 "법"이라 한다), 「도시개발법시행령」(이하 "영"이라 한다) 및 「도시개발법시행규칙」(이하 "규칙"이라 한다)에 따라 시행하는 도시개발사업(이하 "개발사업"이라 한다)에 이를 적용한다.
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영 제2조에서 규정하고 있는 지역외의 지역이나 보전용지가 개발구역에 불가피하게 포함되는 경우에는 도시ㆍ군관리계획의 변경을 선행하거나 병행하여 추진하여야 한다.
다른 법률에 따라 건축물의 건축 등 개발행위가 제한되는 지역은 개발구역에서 제외하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 개발구역에 불가피하게 포함되는 경우에는 가급적 당초의 행위제한 목적이 달성될 수 있는 지역ㆍ지구 등으로 계획하여야 한다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지구단위계획구역으로 지정된 지역으로서 지정권자가 기반시설의 설치 또는 대지의 교환 등 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정하는 지역인 경우에는 영 제2조제1항의 규정에서 정하는 면적 이하라도 도시개발구역으로 지정할 수 있다. 이 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조의 규정에 따른 용도지역간의 변경은 할 수 없다. 다만, 지구단위계획구역의 일부가 도시개발구역에 포함되는 경우에는 그러하지 아니하다.
법 제11조제1항 제5호부터 제11호까지 해당하는 자가 도시개발구역 지정을 제안하는 경우 영 제23조제1항의 규정에 따라 도시개발구역 지정의 제안을 받은 국토교통부장관, 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 제안을 반려할 수 있다. 이 경우 정상적인 사업 추진여부를 고려하여 최대한으로 종전의 토지소유자들이 부당하게 소외되지 않는 결정이 되도록 충분히 검토하여야 한다.
제안일 이전 3년간 동의자중 5명이상 공유토지 증가가 전체토지의 5퍼센트 이상인 경우
제안일 이전 3년간 동의자중 5명이상 분할토지 증가가 전체토지의 5퍼센트 이상인 경우
(1) 및 (2)에 불구하고 제안일 이전 급격하게 공유 및 분할된 토지 등이 포함된 경우
제안일 이전 3년간 동의자중 토지의 공유 및 분할이 전체토지의 20퍼센트이상 증가한 경우
(1)부터 (4)까지는 토지는 필지수와 사유지를 기준으로 한다.
1- 2-7.에 따른 공유 및 분할된 토지에 대하여는 「부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률」에 따라 토지소유 적정성 여부를 면밀하게 검토하여야 한다.
시장ㆍ군수 또는 구청장은 지정권자가 개발구역의 지정을 위한 협의를 요청하거나 법 제11조 제1항제2호부터 제11호까지 해당하는 자가 제안한 개발구역 지정안이 수용된 경우에는 원활한 개발사업의 시행을 위하여 개발구역이 지정될 때까지 개발구역 안에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위허가 대상이 아닌 토지의 형질변경, 토석의 채취 등의 행위 중 도시개발사업에 지장을 줄 우려가 있는 개발행위에 대하여는 도시계획조례로 제한하거나, 도시계획조례에 규정되어 있지 아니하는 사항에 대하여는 지방도시계획위원회심의를 거쳐 제한하는 등 필요한 조치를 취하여야 한다.
영 제11조 제2항에 따른 공람공고일(이하 공람공고일이라 한다)로부터는 시장ㆍ군수 또는 구청장 및 시ㆍ도지사는 도시개발 대상지역 및 도시개발구역 내에 도시ㆍ군계획시설을 결정할 수 없다. 다만 부득이한 경우 선형시설에 한하여 지정권자와 협의하여 결정할 수 있다.
국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개발구역 지정을 추진하고 있는 지역에 대해 부동산 거래 동향 등을 수시로 파악하여 부동산투기가 발생될 우려가 있다고 판단되는 경우에는 국세청 등 유관기관과 긴밀히 협조하여 적정한 대책을 강구하여야 한다.
개발구역 안의 토지면적에 대한 동의면적을 산정함에 있어서 동의대상자는 「부동산등기법」에 따라 등기부에 등재된 토지소유자 및 지상권자로 한다.
도시개발구역 안의 토지면적을 산정함에 있어서는 국공유지를 포함하여 산정한다.
토지소유자에 대한 동의는 국공유지를 제외한 전체 사유토지면적 및 토지소유자에 대하여 동의요건 이상으로 동의를받은 후 그 토지면적 및 토지소유자의 수가 법적 동의요건에 미달되는 경우에는 국공유지 관리청의 동의를 받아야 한다.
지상권이 설정된 토지에 대한 동의면적을 산정함에 있어 개발구역안의 토지에 관하여 소유권 또는 지상권을 가진 자의 동의는 각각 해당 지상권이 설정된 토지면적의 2분의 1에 해당하는 토지에 대한 동의로 산정한다.
도시개발구역지정제안서ㆍ개발계획수립 또는 변경신청서ㆍ시행자지정 신청서ㆍ조합설립인가 신청서 등이 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 지정권자에게 제출되기 전에 이 법에 따른 동의대상자가 관련 동의를 철회한 경우에는 이를 동의면적 및 동의자의 수에서 제외하여야 한다. 이 경우 규칙 제7조의 규정에 따른 내용증명우편(행정청이 시행자인 경우에는 행정청에 직접 제출할 수 있다. 시행자는 제출된 동의철회서를 문서접수대장에 등재하고 지정권자에게 그 현황을 제출하여야 한다)이 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 지정권자에게 접수된 날 전일까지 배달된 경우에만 철회한 것으로 본다.
면적의 산정에 있어서 개발구역의 경계에 걸쳐 있는 토지는 개발구역 안의 토지만을 동의면적으로 계산하여야 한다.
토지 등의 사용 또는 수용을 위한 토지소유자 동의요건 산정기준일은 도시개발구역지정 고시일을 기준으로 한다.
토지이용계획 제안에 관한 사항
법 제11조의2제2항 단서에 따라 공동사업을 제안하는 자는 다음의 사항이 포함된 사업참여계획서를 공공시행자에게 제출하여야 한다.
개발이익 재투자에 관한 사항
조성토지등의 공급ㆍ처분ㆍ직접사용에 관한 사항
자체보안대책 및 보안각서
공공시행자는 공모와 관련한 설명회를 개최할 수 있으며, 이 경우 설명회에 참가한 자에 한하여 공모에 참가하게 할 수 있다.
(2)에 따른 사업계획은 전국에 보급되는 일간신문과 공공시행자 인터넷 홈페이지에 공고하여야 한다.
공모에 참가하고자 하는 자는 다음의 사항을 포함한 사업참여계획서를 공공시행자에게 제출하여야 한다.
기타 사업시행을 위한 검토에 필요한 사항
공공시행자는 공모신청자가 제출한 사업수행능력 및 재무건전성, 자격요건 등을 증명하는 서류에 대하여 평가하기 전에 그 사실여부를 확인하여야 하며, 주요 서류가 허위이거나 누락된 경우 해당 공모신청자를 실격 처리하여야 한다.
(1)에 따라 사업참여계획서를 제출받은 경우 공공시행자는 사업의 공익성, 대상지의 적정성, 사업성, 사업수행능력, 공공시행자의 재무여건 등을 고려하여 공동사업 제안의 수용 여부를 사업참여계획서 등 접수일로부터 90일 이내(1회에 한하여 30일 범위에서 연장 가능)에 공동사업 제안자에게 통보하여야 한다.
사업참여계획서의 제출기간은 공모를 위한 공고일로부터 90일 이상으로 하여야 한다. 다만, 공모결과 응모자가 1인(또는 1개 컨소시엄)인 경우 30일 이내 다시 공모하여야 하며, 다시 공모하여도 당초 응모자 외에 응모자가 없을 경우 그 응모자를 우선협상대상자로 선정할 수 있다.
공공시행자는 공동사업 수용 여부를 결정하기 위하여 1-7-3.(3)에 따른 선정위원회를 구성ㆍ운영하거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조에 따른 지방도시계획위원회에 자문을 거쳐야 하며, 공동사업 제안을 수용하려는 경우 해당사업의 특성, 공공시행자의 역할, 민간참여자의 기여정도 등을 종합적으로 고려하여 1-7-2.(2)에 따른 사업계획( 1-7-2.(2) ②, ③ 및 ⑤의 규정에 해당하는 사항은 제외한다)을 마련하여야 한다. 이 경우 공공시행자는 제안자에게 수용을 통보하기 전에 지정권자(지정권자가 공공시행자인 경우에는 국토교통부장관을 말한다)에게 마련한 사업계획과 제안에 대한 처리계획을 통보하여야 한다.
공동사업 제안자와 공공시행자는 조사 단계에서부터 관련정보가 누설되지 않도록 법 제10조의2에 준하여 자체보안대책을 수립ㆍ시행하여야 한다.
법 제11조의2제3항부터 제7항까지의 규정에 따라 공공시행자가 민간참여자와 사업시행을 위한 협약을 체결하려고 할 때 협약 체결의 절차 및 방법은 다음과 같다.
공공시행자는 1-7-4.의 규정에 따라 선정된 우선협상대상자에게 우선협상대상자 선정을 통보하거나 1-7-5.의 규정에 따른 공동사업 제안자에게 공동사업 제안 수용을 통보한 후 90일 이내(1회에 한하여 30일 이내 연장 가능하며 협약 내용의 승인 및 보고에 소요되는 기간은 제외한다) 협약을 체결하여야 한다.
협약의 내용에는 다음의 사항을 포함하여야 한다.
1- 7-2.(5) ①부터 ⑪의 규정에 해당하는 사항
이주대책 및 생활대책에 관한 사항
공공시행자는 민간참여 가능성, 사업여건 등을 고려하여 공동사업을 시행하려는 사업 대상지를 정한다.
(1)의 사업 대상지에서 도시개발사업을 시행하기 위하여 민간참여자를 공모하려는 경우 공공시행자는 해당 사업의 특성, 공공시행자의 역할, 민간참여자의 기여정도 등을 종합적으로 고려하여 다음의 사항을 모두 포함하는 사업계획을 마련하여야 한다. 이 경우 공공시행자는 마련한 사업계획을 공모 전에 지정권자(지정권자가 공공시행자인 경우에는 국토교통부장관을 말한다)에게 통보하여야 한다.
협약의 변경과 해지에 관한 사항
공공시행자는 제출된 사업참여계획서를 검토ㆍ평가하는 경우에 다음의 항목을 포함하여 평가하여야 한다.
그 밖에 사업시행과 구역 여건에 따라 별도 협약이 필요한 사항
공공시행자는 선정위원회의 심의ㆍ평가에서 최고 득점을 받은 공모신청자를 우선협상대상자로 선정하고, 평가결과의 점수에 따라 순위별로 후순위 협상대상자를 선정한다. 다만, 선정위원회의 심의ㆍ평가 결과, 1-7-2.(4)의 규정에 따른 공고 시 명시한 협상대상자 선정을 위한 최소 점수 이하를 받은 자는 협상대상자로 선정하지 아니한다.
협약에는 사업방식, 참여지분율, 지분율 및 출자자 변경, 조성토지등의 직접사용, 사업손익 정산, 협약이행보증, 손해배상, 민간참여자 등의 파산 등으로 사업을 계속할 수 없는 경우에 대한 대책 등 주요 사항에 대하여 구체적으로 작성하여 책임소재를 명확하게 하여야 한다.
공공시행자는 우선협상대상자가 사업참여계획서의 주요 조건을 성실히 이행하지 못할 사정이 생기거나 우선협상대상자의 귀책사유로 인하여 1-7-6.(1)의 규정에서 정한 기간 내에 협상이 성립되지 않을 경우 차순위자를 우선협상대상자로 선정할 수 있으며, 차순위자가 없는 경우는 협상대상자를 선정하지 아니할 수 있다.
공공시행자는 민간참여자와 업무분담 결정, 개발계획 변경 등을 하는 경우 사업의 공공성 확보와 총사업비 인하 등을 위하여 민간참여자의 창의적이고 효율적인 제안내용이 반영되도록 노력하여야 한다.
(1)의 규정에 따른 협약을 체결하려는 경우 법 제11조의2제4항에 따라 공공시행자는 미리 그 협약의 내용에 대하여 지정권자의 승인을 받아야 한다. 다만, 지정권자가 법 제11조의2제1항에 따른 법인의 출자자인 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다.
협약 체결을 승인하려는 지정권자(지정권자가 법 제11조의2제1항에 따른 법인의 출자자인 경우에는 국토교통부장관을 말한다)는 총사업비 및 자금조달계획에 관한 사항, 출자자 간 수익배분에 관한 사항(공공시행자와 민간참여자 간 수익배분 포함), 민간참여자의 이윤율에 관한 사항 등 협약 내용의 적정성을 확인하여야 하며, 협약 체결을 승인하려는 지정권자(법 제11조의2제1항에 따른 법인의 출자자인 지정권자는 제외한다)는 국토교통부장관에게 지체없이 그 내용을 보고하여야 한다.
국토교통부장관은 보고 내용이 위법하거나 보완이 필요하다고 인정하는 경우에는 법 제74조제3항에 따른 전문기관의 적정성 검토를 거쳐 지정권자에게 협약 내용의 시정을 명할 수 있다.
법 제11조의2제1항에 따른 공동출자법인의 설립, 공공ㆍ민간 공동 도시개발사업 시행을 위한 구역지정 제안 및 시행자 지정 절차 등은 다음과 같다.
공공시행자와 민간참여자는 1-7-6.의 규정에 따라 협약이 체결된 경우에 법 제11조의2제1항에 따른 공동출자법인을 설립할 수 있다.
1- 7-7.에 따른 공동출자법인이 시행하려는 도시개발사업에 대하여 법 제7조에 따라 주민이나 관계 전문가 등으로부터 의견을 청취할 때에는 공공시행자가 민간참여자 선정을 통해 공공ㆍ민간 공동 도시개발사업을 시행할 예정임을 알려야 한다. 공동출자법인이 설립되기 전에 의견을 청취하는 경우에도 또한 같다.
공공시행자는 (1)의 규정에 따른 평가항목과 배점기준 등을 사업목적 달성에 적합하도록 정하여야 한다.
공공시행자는 사업참여계획서 등을 투명하고 공정하며 객관적으로 심의ㆍ평가하기 위하여 민간참여자 선정 심의위원회(이하 이 장에서 "선정위원회"라 한다)를 구성ㆍ운영하여야 한다.
선정위원회 위원은 토지이용ㆍ도시ㆍ교통ㆍ환경ㆍ금융ㆍ주택ㆍ건설 등 분야별 전문가와 공공시행자 소속 공무원 또는 임직원으로 10인 이상 20인 이하로 구성하되, 위원장은 민간전문가 중에서 호선하며, 선정위원회 구성 시 공공시행자 소속 공무원 또는 임직원의 수는 전체 위원 수의 3분의 1 이하가 되도록 한다.
선정위원회 위원은 사업참여계획서 등을 심의ㆍ평가하는 과정에서 알게 된 주요 정보를 누설할 수 없으며, 위원장은 심의ㆍ평가 전에 보안각서를 징구하여야 한다.
공공시행자는 선정위원회의 구성ㆍ운영에 필요한 세부지침을 정할 수 있다.
1- 7-7.에 따른 공동출자법인이 「조세특례제한법」 제104조의31에 따른 프로젝트금융투자회사인 경우 공공시행자는 공공시행자로서의 역할을 강화할 수 있도록 「조세특례제한법 시행령」 제104조의28제4항제2호에 따른 자산관리회사에의 출자 참여 여부를 검토하여야 한다.
법 제11조의2제1항 및 제7항에 따른 총사업비 등의 구체적인 산정기준 및 적용방법은 다음과 같다.
총사업비는 2-8-1 5-2.(2)의 규정에 따라 산정한 사업비를 말한다.
개발이익 재투자에 관한 사항에 적용하는 개발이익은 도시개발사업의 총수익에서 총사업비를 뺀 금액으로 한다.
총수익은 개발계획의 내용에 따라 해당 개발사업의 결과로부터 발생하는 분양ㆍ임대ㆍ운영 등의 수익과 시행과정에서 발생하는 예측가능한 모든 수익을 포함하며, 공동출자법인(공동출자법인의 출자자를 포함한다)이 직접 건축물을 건축하여 사용하거나 공급하려고 계획한 토지도 감정가격을 기준으로 총수익 산정에 포함한다.
협약에서 정한 수익배분에 관한 사항에 따라 민간참여자에게 배분하여야 하는 개발이익이 총사업비 중 공공시행자의 부담분을 제외한 비용에 협약에서 정한 민간참여자의 이윤율을 곱하여 산정한 금액을 초과할 경우 시행자는 그 초과분을 법 제53조의2제1항에서 정한 용도로 사용하여야 한다. 다만, 초과분 산정 시 법인세와 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금은 개발이익에서 제외하여 적용한다.
사업시행 과정에서 총사업비와 총수익이 변경되거나 사업준공을 하려는 경우 또는 법 제53조의2제2항에 따라 지정권자에게 도시개발사업의 회계에 관한 사항을 보고하는 경우 시행자는 지정권자와 협의를 거쳐 신뢰할 수 있는 객관적인 자료와 근거 등에 의하여 총사업비와 총수익을 재산정하여야 하며, 이 경우 시행자는 재산정한 결과를 협약 내용에 반영하여야 한다.
개발구역의 명칭은 해당 개발구역이 위치한 시ㆍ군ㆍ구 단위이하의 행정구역명을 중심으로 하여 시행자 및 해당 개발구역의 특성 등을 고려하여 다른 개발구역과 구별이 될 수 있도록 정하여야 한다.
법 제11조제1항제5호부터 제10호까지의 규정에 해당하는 시행자는 2-1-1.의 계규정에 불구하고 특별한 사유가 있는 경우에는 행정구역명을 사용하지 아니할 수 있다.
개발구역의 위치는 구역을 대표할 수 있는 소재지를 기재하되 시ㆍ도, 시ㆍ군ㆍ구, 읍ㆍ면ㆍ동, 리 및 대표번지를 기재한다.
개발구역의 면적은 제곱미터로 표시하여야 한다.
개발구역 지정의 필요성, 개발사업의 특성 및 효과 등 개발구역으로 지정해야 하는 당위성을 함축적으로 기술하여야 한다.
개발계획의 명칭은 해당 개발구역의 명칭을 사용하여야 한다. 다만, 중복 또는 혼동방지 등 특별한 사유가 있는 경우에는 예외로 하되 그 사유를 명기하여야 한다.
다음 지역에서는 도시개발구역 지정 후 개발계획을 수립할 수 있다.
자연녹지지역
생산녹지지역(생산녹지지역이 도시개발구역 지정면적의 100분의 30 이하인 경우에 한한다)
도시지역외의 지역
국토교통부장관이 국가균형발전을 위하여 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 도시개발구역으로 지정하고자 하는 지역(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제4호의 규정에 따른 자연환경보전지역을 제외한다)
해당 도시개발구역에 포함되는 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역의 면적의 합계가 전체 도시개발구역 지정 면적의 100분의 30 이하인 지역
개발계획은 개발계획서, 관련도면 및 부속서류 등으로 구성한다.
2- 2-2.에 따라 개발계획서를 작성할 때에 별표 1의2에 관한 내용은 별표 1의 각 항목에 포함하되, 해당 항목이 없으면 이를 새로이 추가하여 작성하여야 한다. 이 경우 별표 1의 내용에 포함하기 곤란하거나 녹색도시를 효율적으로 조성하기 위하여 필요한 경우에는 이를 따로 작성하여 개발계획서에 포함할 수 있으며 이때, 별표 1의 내용에 그 주요 사항을 정리ㆍ수록하여야 한다.
개발계획의 관련도면에는 다음 도면을 첨부하여야 한다.
개발계획평면도(축척 1/5,000 이상의 지형도)
산업시설의 유치업종별 배치계획도(축척 1/5,000 이상의 도면)
공동주택지 블록별 계획도(축척 1/5,000 이상의 도면)
영 제15조제1항제11호에 따른 도시ㆍ군관리계획의 수립 도면(축척 1/5,000 이상의 도면) 및 도시ㆍ군관리계획결정(변경)도(축척 1/5,000이상의 지형도)
사업시행지구를 분할하거나 분할 혼용방식으로 사업을 시행하는 경우 사업시행지구별 또는 사업방식별 구역계 표시도면(축척 1/5,000 이상의 지형도)
관련도면 및 부속서류는 2-2-2.부터 2-2-4까지에 따른 개발계획서 및 조서 또는 도면에 수록되지 아니한 관련도면과전산프로그램이나 설문분석자료 등 개발계획의 내용에 대한 근거나 이를 설명하는 부속서류와 별표 1의2에 따른 평가서가 포함되어야 한다.
< 삭 제 >
개발사업의 시행방식은 수용 또는 사용방식, 환지방식, 혼용방식으로 구분한다.
2- 4-1.의 경우 각 시행지구의 지정 및 분할기준은 다음과 같다
각 시행지구의 최소면적은 1만제곱미터 이상을 원칙으로 한다. 다만, 지정권자가 개발구역의 여건 등을 감안하여 불가피하다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
시행지구를 분할하는 경계선의 설정은 제1편제3장제2절을 준용한다.
사업시행지구를 분할하여 시행하는 경우에는 각 시행지구별 개발계획에 다음 내용이 포함되어야 한다.
시행지구 분할의 목적 또는 이유
면적
위치 및 시행지구 경계의 설정 사유
사업시행방식
사업시행기간
개발사업의 시행기간은 다음 기준에 따라 정하는 것을 원칙으로 한다. 이 경우 그 시기(始期) 및 종기(終期)를 정확히 알 수 없을 때에는 그 예정일을 기준으로 할 수 있다.
수용 또는 사용방식에 따른 개발사업의 시행기간은 개발구역 지정일부터 해당 사업의 공사완료공고일까지로 한다.
환지방식에 따른 개발사업의 시행기간은 실시계획인가일부터 해당 사업의 환지처분일까지로 한다.
혼용방식에 따른 개발사업의 시행기간은 개발구역 지정일부터 해당 사업의 환지처분일까지로 한다.
2- 5-1.의 시행기간을 정할 때에는 해당 사업의 시행면적ㆍ공사의 난이도 및 공사비의 규모, 공정계획표 등을 감안하여야 한다.
성명(법인인 경우는 그 명칭 및 대표자의 성명)
인적사항
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영 제18조제4항제1호의 평균영업실적 및 영 제18조제5항제1호의 시공능력평가액의 산정에 있어 2 이상의 자가 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 공동시행자 각각의 평균영업실적 및 시공능력평가액을 합산한 금액으로 한다.
법 제11조제1항제11호의 규정에 따른 공동으로 설립한 법인의 경우에는 출자자의 구성 및 출자비율
2- 7-2.의 기초조사에 관한 주요 항목별 분석기준은 다음과 같다.
주변지역 여건
인근지역 여건으로서 토지이용, 교통, 주요 기반시설 및 사회ㆍ경제적 여건을 검토하고 해당 개발사업과의 관계를 분석한다.
분석대상이 되는 모든 현황자료는 신뢰성에 바탕을 두어야 하며 자료의 출처를 명기한다.
대상지역 현황
현황분석은 기준년도의 현황에 대한 정태(靜態)분석과 아울러 시ㆍ공간(時ㆍ空間)상 변화과정을 밝힐 수 있는 동태(動態)분석을 시행한다.
분석기준년도는 현재의 상황을 가장 정확하게 반영할 수 있도록 1년 이내를 기준으로 하고, 1년 이내의 자료수집 등이 어려운 경우 가능한 한 최근년도를 기준으로 정한다.
분석방법은 다양한 기법을 병행하여 특정기법에 한정함에 따라 발생할 수 있는 편향과 왜곡을 방지한다.
관련계획 검토는 해당 개발계획에 영향을 주는 국토종합계획, 광역도시계획, 도시ㆍ군기본계획 및 도시ㆍ군관리계획 등 상위계획과 도로 및 상ㆍ하수도계획 등 개별법에 따른 각종 계획의 검토를 포함하도록 한다.
관련계획 검토는 해당 내용을 단순 요약ㆍ나열하기보다는 해당 개발계획과의 관련성과 사업에 미치는 영향 등을 분석한다.
주변지역 여건
관련계획 검토
대상지역 현황
그 밖에 필요한 경우에는 현황분석의 일환으로 해당 개발구역 또는 주변지역의 주민을 대상으로 설문조사 등을 시행할 수 있다.
제4절 인구수용계획 2- 8-4-1. 인구수용계획의 수립원칙은 다음과 같다.
주거용지개발이 포함된 경우 주택건설용지는 단독주택용지 및 공동주택용지별로 계획인구를 산정하여야 하며 공동주택용지의 경우 블록별 인구수ㆍ세대수ㆍ주택규모 구분 및 용적률에 관한 계획을 수립하여야 한다. 이 경우 공동 주택의 평형은 세대당 전용면적 60제곱미터 이하, 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 및 85제곱미터 초과로 구분하여 적정하게 분포되도록 하고, 층수는 연립주택ㆍ저층아파트 및 고층아파트로 구분한다.
개발구역 면적이 10만제곱미터 이상으로서 공동주택용지를 계획하는 경우에는 공동 주택의 평형이 85제곱미터 이하인 주택건설용지가 60퍼센트 이상이 되도록 하여야 한다.
밀도계획
다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 ① 및 ②의 기준을 적용하지 아니할 수 있다. ㉮ 개발구역의 면적이 10만제곱미터 미만인 경우 ㉯ 환지방식의 경우 ㉰ 주택보급율이 100퍼센트를 초과하는 시ㆍ도, 이 후 개발계획변경시 주택보급율이 변경되는 경우 주택보급율은 최초 개발계획에 따른다.
생활권 설정과 인구배분
주택계획
제5절 토지이용계획 2- 8-5-1. 토지이용계획은 장래의 생산 및 소비 등 제반활동을 예측하고 이에 따른 공간수요를 추정하여 토지용도별로 적정하게 배치함으로서 토지의 효율적인 이용이 될 수 있도록 수립한다. 2- 8-5-2. 토지이용계획의 수립원칙은 다음과 같다.
단독주택용지, 준주거시설용지와 공동주택용지의 비율은 지역별로 다음의 기준에 따라 배분한다. 다만, 지정권자가 해당 지역의 여건을 고려하여 필요하다고 인정하는 경우에는 전체 주거용지의 30퍼센트 포인트의 범위내에서 그 배분비율을 가감하여 조정할 수 있다. ㉮ 도시지역 : 단독주택용지ㆍ준주거시설용지 30퍼센트, 공동주택용지 70퍼센트 ㉯ 비도시지역 : 단독주택용지ㆍ준주거시설용지 50퍼센트, 공동주택용지 50퍼센트
단독주택용지는 획지단위 또는 가구단위(블록형을 포함한다)로 계획한다.
준주거시설용지, 상업용지 및 산업ㆍ관광ㆍ유통시설용지는 해당 기능을 충분히 발휘할 수 있도록 배치한다.
공업용지는 공장입지에 따른 제반 공해가 주거단지에 악영향을 주지 않도록 풍향 및 유치업종 등을 고려하여 정한다.
다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 ③의 기준을 적용하지 아니할 수 있다. ㉮ 개발구역의 면적이 10만제곱미터 미만인 경우 ㉯ 환지방식의 경우 ㉰ 도시지역외에서 10만 제곱미터 이상 30만 제곱미터 미만 규모인 공동주택단지를 건설하는 경우 ㉱ 주택보급율이 100퍼센트를 초과하는 시ㆍ도, 이 후 개발계획변경시 주택보급율이 변경되는 경우 주택보급율은 최초 개발계획에 따른다. ㉲ 전원ㆍ관광휴양 등 기능을 가진 단지로 개발하기 위해 주거지역을 단독주택단지로 건설하는 경우
공동주택용지에는 다음의 기준에 따라 임대주택건설용지(임대주택을 포함한다. 이하 같다)를 계획한다. 이 경우 지정권자는 해당 지역의 임대주택 수요분석 결과 필요한 경우에는 임대주택재고비율 및 사업방식 등을 고려하여 임대주택건설용지 계획을 5퍼센트 포인트의 범위 내에서 조정할 수 있다. ㉮ 수도권ㆍ광역시에서 법 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 시행자 및 제11호에 해당하는 시행자(같은 항 제1호부터 제4호까지의 시행자가 50퍼센트를 초과하여 출자한 법인만 해당한다)가 도시개발사업을 시행하거나 법 제11조제1항제5호부터 제11호에 해당하는 시행자(같은 항 제1호부터 제4호까지의 시행자가 50퍼센트를 초과하여 출자한 법인은 제외한다)가 100만 제곱미터 이상 규모의 도시개발사업을 시행하는 경우 : 전용면적 85제곱미터이하의 임대주택건설용지(임대주택을 포함한다. 이하 ⑧에서 같다)를 공동주택용지(공동주택을 포함한다. 이하 ⑧에서 같다)의 25퍼센트 이상으로 계획. 이 경우, 국민임대주택건설용지(국민임대주택을 포함한다)와 영구임대주택건설용지(영구임대주택을 포함한다), 행복주택건설용지(행복주택을 포함한다) 및 통합공공임대주택용지(통합공공임대주택을 포함한다)를 합한 면적이 공동주택용지의 15퍼센트 이상이 되도록 계획한다. ㉯ 수도권ㆍ광역시 지역에서 ㉮에 해당하지 않은 경우와 기타 지역의 경우 : 전용면적 85제곱미터 이하의 임대주택건설용지를 공동주택용지의 20퍼센트 이상 계획 ㉰ ㉮와 ㉯에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대주택 건설용지를 계획하지 아니할 수 있다. (가) 도시개발구역 면적이 10만제곱미터 미만이거나 수용예정인구가 3천명 이하(도시개발구역 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 도시개발구역 면적이 30만제곱미터 미만이거나 수용예정인구가 5천명 이하)인 경우 (나) 도시개발사업으로 건설ㆍ공급되는 주거전용면적 60제곱미터 이하 공동주택의 수용예정인구가 도시개발구역 전체 수용예정인구의 100분의 40(수도권과 광역시 지역은 100분의 50) 이상인 경우 (다) 임대주택 호수가 50세대 미만인 경우
가구(블록형을 포함한다) 및 획지의 분할
가구(블록형을 포함한다) 및 획지의 분할은 1가구(블록형을 포함한다) 및 획지당 대지의 규모, 가구의 방위, 경사의 방향, 계절풍, 접근성 등을 고려하여 계획을 수립한다.
준주거시설용지, 상업용지 및 산업ㆍ관광ㆍ유통시설용지안의 획지에 관한 계획은 다양한 업무 및 상업기능, 생산기능의 입지수요 등을 고려하여 수립한다.
용도별 입지배분
제6절 교통처리계획 2- 8-6-1. 교통처리계획은 이용자의 편의를 증진하고 전기ㆍ상ㆍ하수도ㆍ가스 등 기반시설의 공동수용 및 개발구역 안의 활동의 흐름에 미치는 영향 등을 고려하여 계획한다. 2- 8-6-2. 교통처리계획의 수립원칙은 다음과 같다.
보행자전용도로는 노선주변의 이용행태 및 잠재력, 공간의 형태 등을 고려하여 배치한다.
보행자들의 다양한 요구를 반영할 수 있는 공간과 시설을 설치하되, 보행자전용도로와 연접해 있는 공원, 소규모광장, 공연장, 휴식공간 또는 건축물의 전면공간과 연계시켜 일체화된 보행자 공간이 되도록 계획한다.
가로망계획
주차장계획
자전거도로는 대중교통수단으로서의 기능을 증진하기 위해 주통근ㆍ통학로와 연계되도록 자전거이용시설의ㆍ시설기준에 관한 규칙이 정하는 바에 따라 배치하는 등 대중교통수단과의 연계성을 확보하도록 한다.
특수가로계획
환승시설계획 : 각 교통수단간의 원활한 연계운영이 가능하도록 환승시설 설치를 검토하여 교통이용자의 편의를 제공한다.
교통안전시설 : 교통의 원활한 흐름과 교통사고예방을 위하여 교통시설의 연계성, 안전성을 종합평가하여 교차로접속, 교통통제시설 및 교통안전시설이 충분히 확충하도록 한다.
제7절 환경보전계획 2- 8-7-1. 환경보전계획은 개발구역을 환경적으로 건전하고 지속가능한 도시로 조성함으로써 개발구역안의 자연경관 보호와 시민의 건강을 증진하고 토지이용계획 및 교통처리계획 등과 원활한 연계를 이루도록 계획한다. 2- 8-7-2. 환경보전계획의 수립원칙은 다음과 같다.
개발구역 안에 확보하여야 할 공원 또는 녹지의 면적은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행규칙」 제5조에 따라 확보해야 한다.
경관계획
경관계획은 개발사업의 경관영향요인을 추출하고 영향을 예측한 다음 저감방안 및 사후관리계획을 포함하도록 한다.
경관계획의 수립을 위하여 자연ㆍ인문ㆍ시각적 측면의 현황조사를 실시한다.
공원ㆍ녹지체계 구성계획
제8절 환경성 검토 2- 8-8-1. 환경성검토는 환경정책기본법령의 환경성검토에 갈음하는 것으로서 개발사업이 환경에 미치는 영향을 검토하여 환경부하 요인을 사전에 해소하거나 최소화함으로써 개발과 환경을 조화시키기 위하여 실시하는 것이다. 다만, 환경정책기본법에 따른 "환경관리계획"이 수립된 도시는 그 내용을 개발구역 및 개발계획의 수립시 활용할 수 있다. 2- 8-8-2. 환경성 검토는 개발구역을 녹지지역 또는 도시지역외의 지역에 지정하고자 하는 때에 실시하여야 한다. 다만, 「환경정책기본법」에 따라 사전 환경성 검토를 실시한 경우에는 사전 환경성 검토서를 말한다. 2- 8-8-3. 환경성 검토는 다음의 사항과 도시ㆍ군관리계획 수립지침의 환경성 검토 부분중 "평가기준 및 방법"을 준용하여 실시한다.
제9절 방재계획 2- 8-9-1. 방재계획은 개발구역 안에서 발생가능한 재해를 예방함으로써 개발구역 안의 주민의 안전을 도모하기 위하여 수립하는 계획을 말한다. 2- 8-9-2. 방재계획의 수립원칙은 다음과 같다.
방재시설의 설치계획은 주요 재난을 방지하기 위하여 설치하는 시설의 계획을 말하며 집행계획은 방재시설을 설치하기 위하여 필요한 재원의 조달 및 연차별 집행계획을 말한다.
도시개발사업 총사업비의 범위내에서 방재시설의 설치를 위해 집행가능한 재원을 충분히 확보하도록 한다.
중점 대상지역 및 방재시설의 종류
방재시설의 설치계획 및 집행계획
방재시설의 설치에 따른 효과분석 방재시설의 설치에 따라 예상되는 효과를 분석하되 설치하지 않았을 경우와의 비교를 포함한다.
제10절 사전재해영향성검토 2- 8-10-1. 사전재해영향성검토는 자연재해대책법령의 사전재해영향성검토에 갈음하는 것으로 개발사업이 재해에 미치는 영향을 검토하여 재해위험요인을 사전에 해소하거나 최소화함으로써 재해를 예방 및 저감시키기 위하여 실시하는 것이다. 2- 8-10-2. 사전재해영향성 검토서의 구성은 다음과 같다.
제11절 기반시설계획 2- 8-11-1. 기반시설은 주민의 삶의 질을 결정하는 중요한 시설이므로 설치하여야 하는 시설의 종류, 규모, 질적 수준 등이 개발의 목표에 부합되도록 계획을 수립한다. 2- 8-11-2. 기반시설계획의 수립은 합목적성을 확보하기 위하여 다음의 기본원칙이 준수되어야 한다.
각종 재난에 대한 대처가 가능하도록 하고 인접지역의 재난에 대한 대처방안이 함께 고려되도록 한다. 2- 8-11-4. 기반시설은 다음의 계획기준을 고려하여 작성한다.
도로
공동구의 결정기준ㆍ구조 및 설치기준은 도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치에 관한 규칙 등 관계법령 및 지하공동구 내진 설계기준 등이 정하는 바에 따른다.
문화시설ㆍ도서관ㆍ보건의료시설ㆍ보육시설
주차장
학교
공동구 등 지하매설물
초고속 정보통신망
통신계획은 초고속 정보통신망계획에 따라 설치되도록 한다.
상ㆍ하수도, 전기공급설비
집단에너지 공급시설
자동차정류장 등 기타 기반시설은 해당 개발구역의 장래 수요 등을 고려하여 설치하여야 하며 계획기준 및 설치기준은 여객자동차운수사업법 등 관계법령이 정하는 바에 따른다
주민의 편익과 복리증진 등을 위해 해당 개발구역의 장래 수요를 고려하여 해당 지자체의 조례 등에서 정하는 바에 따라 관련 기반시설 설치를 검토한다.
기타 기반시설
제12절 문화재보호계획 2- 8-12-1. 문화재보호계획은 해당 개발구역 안에 분포하고 있는 문화재에 대하여 보존방안을 제시하고 토지이용계획 및 교통처리계획 등의 수립 방향을 제시하기 위한 계획을 말한다. 2- 8-12-2. 문화재보호계획의 수립원칙은 다음과 같다.
지정문화재를 포함하여 보존가치가 있는 문화재에 대하여는 별도의 보호계획을 제시하어야 한다.
개발구역 안에 매장문화재가 분포하고 있는 경우에는 이를 고려하여 토지이용계획 및 교통계획을 수립하고 문화재에 미치는 영향을 최소화하는 토지이용계획을 작성한다.
문화재보호계획
종합학술조사
문화재보호계획과 관련한 상세한 사항은 「문화재보호법」 등 관계법령이 정하는 바에 따른다.
제13절 도시개발구역밖에 기반시설 계획 등 2- 8-13-1. 도시개발구역밖에 기반시설 설치부담계획은 다음의 계획내용 및 수립기준에 따라 작성한다.
시행자를 포함하여 해당 기반시설을 설치하여야 하는 원인의 제공 여부 및 기여 정도
시행자를 포함하여 해당 기반시설의 설치로 인하여 편익을 받는 자가 있는지 여부 및 수혜 정도
시설의 소유나 운영 또는 이용에 따라 발생하는 비용 및 수입의 추정
부터 ③까지를 종합하여 시행자 외의 자가 부담하여야 할 각각의 비율을 산정하여 제시한다.
시행자 비용부담액의 부담 방법은 현금 또는 현금등가물에 따른 납부방법, 시설을 직접 설치하는 방법 또는 두 가지 방법을 혼합하는 방법 등으로 나누어 수립할 수 있다.
혼용방식 또는 2개 이상의 사업시행지구로 분할하여 개발사업을 시행하는 경우에는 분할된 지구별로 구분하여 비용부담계획을 제시한다. 2- 8-13-2. 2-8-1 3-1.의 도시기반시설의 부담계획에 따라 대상지역에 대한 계획도(지형도 1/5,000)를 작성한다. 2- 8-13-3. 다음의 경우는 도시ㆍ군기본계획을 변경하지 않고 개발계획을 수립할 수 있다.
용도지역 면적의 조정이 도시ㆍ군기본계획상 해당 지역의 용도별 소요면적 중 10퍼센트 범위 내에 해당하는 경우
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 정한 「도시ㆍ군관리계획수립지침」 1-5-3-2.의 규정에 의해 도시ㆍ군기본계획을 변경하지 않고 도시ㆍ군관리계획을 결정(변경)할 수 있는 경우( 1-5-3-2.(1) ① ㆍ(3) ②은 제외)
제14절 토지의 수용ㆍ사용 및 환지에 관한 계획 2- 8-14-1. 토지의 수용ㆍ사용 및 환지에 관한 계획은 다음의 사항을 고려하여 수립한다.
건축물의 관리 상태가 양호하고 그 건축물의 이전 보상액이 과다한 것으로 판단되어 사업비에 미치는 영향이 크다고 인정하는 경우
공공청사와 학교 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조에 따른 공공시설(관계법령에 따라 시설결정을 받고 이에 필요한 토지를 매수한 경우를 포함한다)인 경우
문화재 지정 등 역사적 보존가치가 있는 건축물인 경우
다수의 건축물이 집단화된 경우로서 공익상 또는 경제적으로 유익하고 사회적 가치가 있다고 인정하는 경우
영 제84조의2제1항제1호다목의 "해당 건축물 등을 존치하는 것이 공익상 또는 경제적으로 현저히 유익할 것"이란 다음의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
그 밖에 공익상 또는 경제적으로 현저히 유익하여 그 존치가 불가피하다고 인정되는 경우
영 제84조의2제1항제1호라목의 "해당 건축물 등이 도시개발사업 준공 이후까지 장기간 활용될 것으로 예상될 것"이란 함은 도시개발구역지정을 위한 공람ㆍ공고일을 기준으로 「법인세법 시행규칙」 제15조제3항 「별표5」에 따른 내용연수의 2분의1 이상이 남아 있는 경우를 말한다. 다만, 잔존내용연수의 2분의1 미만이라도 건축물의 안전진단 실시결과 실제 잔존내용연수가 2분의1 이상인 경우를 포함한다.
제15절 재원조달 및 사업시행계획 2- 8-15-1. 재원조달 및 사업시행계획은 다음 각 호의 사항을 고려하도록 한다.
연차별 자금투자계획
사업비는 도시개발사업 과정에서 직ㆍ간접적으로 관련되어 투입되는 총비용으로 다음의 산정기준에 따라 산정한다.
시행자 현황 : 해당 개발사업에 대한 실적 등을 기술한다.
시행자의 재무능력 : 해당연도(해당연도 자료가 없는 경우에는 직전연도) 재무상태(손익계산서 및 대차대조표)나 재정상태(결산서) 또는 재산상태(동산ㆍ부동산)를 나타낼 수 있는 자료. 다만, 법 제11조제1항제2호부터 제4호까지 또는 제7호부터 제10호까지의 규정에 해당하는 자가 출자자를 구성하고 있는 경우는 재무비율(수익성 비율ㆍ안정성 비율ㆍ활동성 비율ㆍ성장성 비율 등)을 나타낼 수 있는 자료를 추가하도록 한다.
개발방식은 시행자의 구성과 사업시행방식을 중심으로 하여 개발방식에 대한 법률적 검토 및 개발방식별 장단점, 개발방식의 대안 설정과 대안의 평가방법ㆍ평가요소의 설정, 대안평가 및 개발방식의 선정 등을 검토하되, 객관적이고 논리적 근거에 입각하여 최종 선택된 개발방식이 최선의 방안임을 나타낼 수 있도록 한다.
재원분담 방안은 (3)에서 선정된 개발방식에서 제시된 시행자의 특성을 감안하여 구성원별 역할분담, 재무특성 및 투자능력 등을 감안하여 수립한다.
재원조달계획은 다음과 같이 구분하여 수립ㆍ작성한다.
시행자 자금투입계획 : 총사업비를 자기자본 투자금(시행자가 2인 이상인 경우에는 각각 구분)과 차입금으로 구분하며 차입금은 차입조건 및 연도별 차입 규모를 상세히 기술하고 차입 가능성을 설명하는 자료를 첨부한다.
연차별 자금투자계획은 사업시행기간, 공종별 자금 소요, 위험에 대한 대비 및 자금 조달능력 등을 종합적으로 감안하여 수립한다. 2- 8-15-3. 단계별 사업시행은 다음의 계획내용 및 수립기준에 따라 작성한다.
해당 개발사업으로 조성된 토지, 건축물 기타 시설에 대한 분양ㆍ임대 등의 운영에 관한 사항
관광단지 또는 산업단지 등이 포함된 경우에는 (1)의 운영에 관한 사항과 관련하여 입주자 유치 및 홍보전략 등을 검토한다.
도시개발사업을 수행할 조직의 구성에 관한 사항
유지관리계획은 시행기간 연기에 따른 관리 및 사업준공후 미사용 토지 및 시설물 등에 관한 유지관리 방안에 관한 사항
제16절 사업성 및 개발효과 검토 2- 8-16-1. 사업성 및 개발효과에 관한 계획은 다음 원칙에 따라 수립한다.
지역경제 활성화에 미치는 영향
지역사회 발전에 미치는 영향
해당 개발사업이 국가 또는 지역의 경제에 미치는 영향은 생산유발효과, 고용유발효과 및 재정증대효과의 측면으로 나누어 분석한다.
지역사회 발전에 미치는 영향은 지역주민의 생산 및 소비생활 편리성의 증대의 측면, 지역주민 또는 지역사회의 공공의 이용에 제공되는 공간(시설 또는 토지)의 공급 측면 등에 대하여 그 영향의 정도를 검토한다.
제1절 녹색도시개발계획의 수립 2- 9-1-1. 제7장의 기초조사와 제8장의 부문별 계획 등에 따라 개발계획을 수립할 때에는 별표 1의2에서 정한 녹색도시개발에 관한 기준이 조화롭게 반영되어야 한다. 2- 9-1-2. 지정권자는 법 제17조 및 법 제50조에 따라 실시계획 인가 또는 준공검사를 하는 때에는 별표 1의2에 따라 수립한 녹색개발계획이 적절하게 반영되었는지의 여부를 확인ㆍ점검하여야 한다. 개발계획 또는 실시계획을 변경하거나 법 제26조에 따라 조성토지 등의 공급계획을 제출받은 때에도 또한 같다.
전략은 목표를 현실적으로 실천하기 위한 최선의 수단을 중심으로 설정한다.
전략 설정시에는 목표와 전략간의 관계를 보여주는 도표를 첨부할 수 있다.
전략의 세부항목에 대해서는 간략한 해설을 기재한다.
전략
제2절 녹색도시개발계획의 평가 2- 9-2-1. 지정권자는 저탄소의 환경친화적인 도시개발사업을 유도하기 위하여 별표 1의2 제4장에서 정한 기준에 따라 녹색도시개발계획에 대한 평가를 실시할 수 있다. 이 경우 평가 결과를 검증하거나 평가를 효율적으로 수행하기 위하여 필요한 자료의 조사ㆍ분석 등을 관계 전문기관ㆍ단체 또는 전문가에 의뢰할 수 있다. 이 때, 그 비용은 지정권자가 부담하여야 한다. 2- 9-2-2 지정권자는 2-9-2-1에 따른 평가결과를 종합하여 녹색도시의 수준에 대한 등급을 부여하고 이를 적극적으로 활용하여 녹색도시개발사업이 촉진될 수 있도록 노력하여야 한다. 2- 9-2-3. 2-9-2-2.에 따른 평가등급은 1등급부터 5등급까지로 구분하고, 3등급 이상을 우수등급으로 한다.
인구구조의 설정은 주변지역 여건과 해당 도시의 개발사업의 특성을 고려하되 특별한 이유가 없는 한 균형있는 구조가 이루어질 수 있도록 유의한다.
고용 및 경제규모의 설정은 기반시설과 주변지역의 여건을 고려하되 해당 사업구역의 인구규모와 비교하여 가급적 사업구역 안에서 자족성을 가질 수 있도록 고려한다. 또한 주변지역 여건과 해당 개발사업의 특성을 고려하되, 특별한 이유가 없는 한 공간구조가 균형을 이루도록 유의한다.
시설지표
환경지표에서는 녹지율, 용적률 등 개발수준과 폐기물, 폐수 등 오염물질 배출에 관한 기본적 사항을 분석하여 수록한다.
환경지표를 설정함에 있어서는 각종 환경기준을 준수하여야 하고 환경친화적 개발이 될 수 있도록 유의한다.
환경지표
제3절 인센티브 2- 9-3-1. 지정권자는 2-9-2-3에 따라 우수등급을 받은 녹색도시개발사업 시행자에 대하여 법에서 정하는 사항과 함께 이 지침에서 정하는 기준을 완화하는 방법 등으로 인센티브를 줄 수 있다. 이 경우 인센티브는 등급에 따라 차등을 두어야 한다. 2- 9-3-2. 2-9-3-1.에 따라 이 지침에서 정하는 기준을 완화하여 인센티브를 줄 수 있는 범위는 다음과 같다.
공간구성의 기본골격에서는 선정된 대안을 보다 구체화하여 공간구조의 기본요소인 주요 기능 또는 시설의 배치 및 이들 간의 동선체계에 관한 사항을 기술한다.
기본골격 설정시에는 개발에 따른 자연환경의 훼손이 최소화되도록 유의한다.
평가
공간구성의 기본골격
단계별 개발이 필요한 경우에는 각 단계별로 기반시설 및 주민편의시설을 충족시킬 수 있도록 골격을 구성한다.
혼용방식 및 2개 이상의 시행지구로 분할하여 시행하는 개발사업의 경우 주요 기능, 시설의 배치 및 동선체계는 시행지구별 특성과 여건을 우선적으로 감안하되 형평성과 전체적인 도시계획체계를 동시에 고려하여 균형 있는 계획이 이루어지도록 한다.
사업의 명칭, 위치 및 면적은 2-1-6.의 규정에 따라 작성한다.
사업기간은 2-5-1.의 규정에 따라 작성한다.
시행자의 주소 및 성명은 2-6-1.의 규정에 따라 작성한다.
사업시행전ㆍ후 토지의 용도별, 지목별 면적비교표
위치도는 축척 1/25,000 또는 1/50,000이상의 도시ㆍ군관리계획총괄도 또는 지형도를 사용하여 개발구역 등을 표시하도록 한다.
토지관련서류에는 지적도 또는 임야도 등이 포함되어야 하며 토지 등을 수용하고자 할 때에는 수용할 토지 등의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유권 및 소유권외의 권리의 명세와 그 소유자 및 권리자의 성명, 주소를 기재한 서류를 첨부한다. 다만, 개발계획 수립시 제출한 서류의 내용변경이 없는 경우에는 그러하지 아니하다.
실시계획의 계획평면도는 축척 1/5,000이상의 지형도를 이용하여 개발계획에서 정한 내용을 표시한다.
다른 법률에 따른 허가ㆍ인가 등을 의제하는 경우에는 해당 법률에 따른 실시설계도를 첨부한다.
사업비 및 자금조달계획은 제2편제8장제15절의 규정에 따라 작성한다.
개발되는 토지 또는 시설물의 처분에 관한 계획서는 토지이용계획 및 공급조건에 적합하게 작성한다.
존치하고자 하는 기존 공장이나 건축물 등에 대하여는 대지조성공사, 우ㆍ오수처리 등의 지장여부를 판단하기 위한 존치대상 건축물 검토서, 별지 제1호서식의 존치대상 건축물조서 및 존치대상 건축물 현황도를 작성한다.
토지, 건물, 권리 등의 매수, 보상 및 이주대책에 관한 서류는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」등을 준용하여 작성한다.
공공시설물 및 토지 등의 무상귀속과 대체에 관한 계획서는 법 제66조의 규정에 따라 작성한다.
국가 또는 지방자치단체에 귀속될 공공시설의 산출내역서는 공공시설별로 구분하여 실시계획 작성 시점을 기준으로 비용을산출하며, 시행자에게 귀속 또는 양도될 기존 공공시설의 평가서는 2 이상의 감정평가기관에 따른 평가액산정 등 객관적인 기준을 별도로 마련한 후 작성한다.
지구단위계획 결정에 필요한 관계서류 및 도면은 개발계획에서 정한 내용이 포함되어야 한다.
환경영향평가 등 각종 영향평가의 결과가 필요한 경우에는 실시계획인가 신청시 심의필증을 첨부한다.
환지방식으로 시행하는 경우에는 시행자별 규약, 시행규정, 조례, 부담율 계산서를 작성하여야 하며 부담율 계산서에는 다음 사항이 포함되어야 한다.
용도별 체비지조서
공공용지 조서
부담율 계산서
기타 필요한 사항
별표 1의2의 녹색도시 개발계획에서 정한 목표치 및 평가 등급 결정에 적용한 기준을 확인할 수 있는 서류나 도면 등
<삭제>
환지계획수립을 위한 환지설계는 다음 원칙에 따른다.
환지단가
평면환지: 권리가액/평면환지단가
입체환지: 권리가액/입체환지단가
청산금: (환지면적 - 권리면적) × 청산단가(환지처분 시점을 기준으로 재평가한 환지단가를 말한다)
환지면적: 종후 토지의 면적(입체환지인 경우에는 종후 구분건축물의 전유부분 면적을 말한다)
권리면적
정리전 가격은 실시계획인가시점(도시개발사업으로 인한 도시ㆍ군관리계획 결정, 변경결정 등을 반영하지 않은 사업 이전 상태)을 기준으로 하고 정리후 가격은 환지처분시점을 기준으로 하여 정하되, 평가시기는 환지계획 수립전에 하여야 한다.
영 제62조제2항에서 "국토교통부장관이 정하는 바"란 기존 건축물이 없는 경우에 주거지역의 경우 150제곱미터 이상에서 500제곱미터 이하의 범위를 말한다.
입체환지를 위한 부지와 건축규모, 평면환지, 체비지 계획 등을 종합적으로 고려하여 사업의 원활한 시행 및 소유자에게 손익이 균형있게 배분되도록 한다.
입체환지의 신청기간이 만료된 이후에 그 접수된 내용을 기준으로 환지계획을 수립하여야 한다.
1필지의 대지는 반드시 도로 또는 통로에 접하도록 환지하여야 하며, 사업시행으로 인하여 통로가 없는 대지가 발생하여서는 아니된다.
사도 또는 기타 공공의 용도로 사실상 이용되고 있는 토지나 지목이 도로, 구거, 하천 등으로 되어 있는 사유의 토지에 대하여도 환지계획을 수립한다.
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입체환지는 환지할 목적으로 시행자가 직접 구역 내에 공동주택 또는 상가 등 집합건축물을 건축하는 경우에 적용한다.
무허가 건축물에 대하여는 입체환지를 지정할 수 없다. 다만, 건축허가를 받아 건축하였으나 등기를 하지 않은 건축물에 대하여는 입체환지 신청 전까지「부동산 등기법」에 따른 등기부에 등재된 경우에 한하여 입체환지를 지정할 수 있다.
입체환지를 적용하는 경우에는 실시계획인가 시 관련 건축계획(건축허가 또는 주택사업승인 등)을 법 제19조 제1항에 따라 의제하여 인가를 받아야 하며, 건축규모 및 건축용도 등은 구역 내 입체환지의 수요 및 사업비 등을 고려하여 적정하게 결정하여야 한다
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입체환지의 일반적 기준은 다음과 같다.
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시행자는 집단환지의 지정에 관하여 토지소유자가 신청할 수 있도록 환지계획 작성 전 60일 이상의 기간을 정하여 개발구역 안의 토지소유자에게 서면으로 통지하고 신청을 받아야 한다.
시행자는 집단환지를 신청한 토지의 권리면적이 환지면적보다 많은 경우에는 권리면적이 높은 순으로 집단환지 대상토지를 선정할 수 있다.
시행자는 4-3-3.의 결과를 신청자에게 서면으로 통지한다.
시행자는 집단환지의 사용 및 개발을 촉진하기위해 집단환지로 지정받은 토지소유자 다수가 요청하면 토지소유자 소집ㆍ시공사 및 매수자 알선 등 적극적인 지원을 하여야 한다.
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시행자가 사업시행중 공공시설의 변경 또는 집단체비지의 책정 등으로 환지계획을 변경하여야 할 필요가 있을 경우에는 즉시 환지계획을 변경한다.
4- 5-1.의 규정에 따라 환지계획을 변경하고자 할 경우에는 반드시 환지계획 당시의 환지방법 및 환지기준에 따라야 한다. 다만, 시행지구의 변동 등으로 당초의 환지방법을 따를 수 없는 부득이한 사정이 있을 경우에는 예외로 할 수 있다.
환지처분을 위한 확정측량 결과 환지계획을 변경할 사유가 발생하였을 때에는 환지계획을 변경한 후 그 결과에 따라 환지처분한다.
"체비지"란 도시개발사업으로 인하여 발생하는 사업비용을 충당하기 위하여 사업시행자가 취득하여 집행 또는 매각하는 토지를 말한다.
시행자는 체비지를 주요 간선도로변 또는 대지의 제곱미터(㎡)당 단가가 높은 지역에 집중적으로 지정하여서는 아니된다.
4- 6-3.의 규정에 의해 집단체비지를 지정할 때에는 시행자가 환지계획을 작성하기 이전에 시장ㆍ군수 또는 구청장과 사전 협의하여야 한다.
법 제34조제2항의 규정에 따른 집단체비지는 체비지 면적의 70퍼센트 범위내에서 지역여건에 따라 결정한다. 다만, 주거용지 배분 비율 등을 고려하여 필요한 경우에는 체비지 면적의 20퍼센트의 범위내에서 추가로 결정할 수 있다.
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체비지의 관리ㆍ처분과 매각의 기준 등에 대하여는 규약ㆍ정관ㆍ시행규정에 별도로 정하여야 한다. 이 경우 매각대금은 분할납부하게 할 수 있고 필요에 따라서는 거치기간을 둘 수 있다.
체비지 매각대금의 분할납부에 따른 이자율은 일반시중은행 대출금리 이하로 한다.
시행자는 체비지를 매각하거나 전매한 경우에는 관할 세무관서(세무서, 시ㆍ군ㆍ구청을 말한다)의 장에게 이를 통보하여야 한다.
법 제35조의 규정에 따라 환지예정지를 지정하는 경우 환지예정지지정조서는 별지 제3호서식에 따른다.
시행자가 법 제40조의 규정에 따라 환지처분을 하고자 할 경우에는 각 필지마다 환지면적 및 청산금의 내용이 포함되도록 하여야 하며 전체 사업비용을 감안하여 청산금의 징수 또는 교부 잔액이 없도록 한다.
법 제40조의 규정에 따라 환지처분을 하는 경우 환지처분조서는 별지 제4호서식과 같다.
사업시행지구(환지계획구역)별로 환지계획을 수립할 경우에는 준공된 지구별로 환지처분 할 수 있다.
법 제46조의 규정에 따른 청산금의 징수 및 교부는 환지처분일로부터 1년 이내에 완료하여야 한다. 다만, 시행자가 필요하다고 인정하는 경우에는 기간을 정한 후 이자를 붙여 분할징수하거나 분할교부할 수 있다.
청산금에 대하여 이자를 붙여 분할징수하거나 분할교부하는 경우의 이자율은 일반시중은행 대출금리이하로 한다.
4- 9-1.에 따른 청산금의 이자율 적용기준일은 청산금을 일시에 납부하는 때에는 납부고지일로 하고 분할납부를 하는 때에는 그 분할납부금의 납부일 현재로 한다.
시행자는 환지처분 이후 부동산등기법이 정하는 바에 따라 지체없이 관할 등기소에 등기를 신청 또는 촉탁하여야 한다. 다만, 청산금을 징수하지 못한 토지에 대하여는 그러하지 아니하다.
(1) 법 제21조 및 영 제43조제2항에 따라 사업시행지구를 분할하여 개발사업을 시행하는 경우의 환지구역에 대해서는 법 제28조부터 제49조까지의 규정을 적용하고, 구역분할을 하지 않고 수용 또는 사용의 방식과 환지방식을 혼용하여 개발사업을 시행하는 구역에는 법 제22조부터 제27조까지의 규정을 적용한다. 다만, 구역을 분할하지 않고 혼용방식으로 사업을 시행하는 구역내에서 환지대상으로 결정된 토지에 대해서는 법 제28조부터 제49조까지의 규정을 적용한다.
제1항 단서에 따라 환지방식을 준용할 경우 환지계획인가신청시 제출하는 서류중 작성할 수 없는 서류는 인허가권자의 허가를 받아 조정할 수 있다.
사업시행지구를 분할하여 개발사업을 시행하는 경우에는 다음 사항에 유의하여 환지구역을 지정하여야 한다.
구역분할 방식의 환지구역 지정은 취락지구 등 집단취락지를 대상으로 한다. 이때 환지구역의 경계는 용도지역ㆍ지구 등의 경계, 도시기반시설 경계, 지형, 지세, 기타 지구경계를 명확히 할 수 있는 요인을 기준으로 설정하여야 한다.
환지구역은 수용 및 사용방식의 전체사업구역과 사업시행 단계를 달리할 수 있으며, 동일 사업자가 시행함을 원칙으로 한다.
사업시행지구를 분할하지 않고 개발사업을 시행하는 경우에는 시행자와 토지소유자가 원하는 토지를 환지대상으로 할 수 있다.
환지방식을 적용할 경우 4-11-1의 규정에 의하되, 다음 기준에 따라 이를 산정하여야 한다.
구역을 분할하여 시행하는 경우 환지구역내 기반시설을 포함한 사업비는 자체 체비지를 통하여 부담하고, 상하수도, 진입도로 등 도시개발구역외 기반시설에 대하여는 인구비율로 수용 및 사용방식의 전체사업지구와 기반시설 사업비를 분담하되, 동 사업의 환지에 따라 이전하는 인구수는 가산하지 아니한다. 다만, 산업 또는 복합용도 등 주택단지가 아닌 개발사업에서의 분담비율은 각 구역에서 유발되는 기반시설 수요량을 별도로 산정하여 분담하게 할 수 있다.
구역을 분할하지 아니하고 개발사업을 시행하는 경우 환지할 토지는 다른자리환지 방식을 활용하여 한 곳에 통합하여 정하되, 불가피한 경우 개발계획에 따라 여러 곳에 통합하여 정할 수 있다. 또한, 주거용지로 환지할 토지는 토지소유자중 1가구에 한하여 1필지를 기준으로 하며 그 규모는 660제곱미터이내로 하되, 지정권자가 필요하다고 인정하는 경우 계획적 단지배치를 고려하여 그 규모를 따로 정할 수 있다. 다만, 부담률은 사업시행자와 주민들과의 협의하에 적정히 산정하여야 한다."
환지계획시 과소토지는 환지대상지에서 제외하며, 가능한 한 증환지가 발생하지 아니하도록 환지계획을 수립하여야 한다.
시행자가 개발사업으로 조성된 토지ㆍ건축물 또는 공작물 등(이하 "조성토지 등"이라 한다)을 공급하는 경우에는 법 제26조의 규정에 따라 작성된 조성토지 등의 공급계획에 따라 공급한다.
시행자가 조성토지 등을 공급하는 경우 개발계획 또는 지구단위계획에서 규정한 내용을 공고하여야 한다. 이 경우 도시계획법령 등에 따른 건축물의 금지 또는 제한하는 내용이 있는 경우에는 그 내용을 포함하여 공고한다.
시행자는 분양안내서 및 매매계약서에 국토의 계획 및 이용에 관한 법령 등에 따른 건축물의 건축을 금지 또는 제한하는 내용이 있는 경우에는 이를 명기한다.
조성토지의 공급가격은 감정가격을 기준으로 한다.
시행자가 주거용지를 공급하는 경우에는 개발계획에서 정한 가구 또는 획지별로 주택호수, 용적율과 임대주택지 또는 분양주택지 등 용도를 명시하여 공급한다.
개발계획에 반영된 임대주택건설용지로 공급할 용지가 최초 공급공고일 후 6월 이내에 공급되지 않을 경우 시행자는 이를 국민주택규모의 분양주택건설용지로 공급할 수 있다. 다만, 법 제11조제1항제5호부터 제11호까지의 규정(같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자가 50퍼센트를 초과하여 출자한 법인은 제외한다)에 해당하는 자가 시행자인 경우에는 2월이내에 공급되지 않을 경우 국민주택규모의 분양주택건설용지로 공급할 수 있다.
주택건설사업계획 승인 또는 건축허가를 할 때에는 개발계획에서 정한 토지이용계획, 인구수용계획 및 지구단위계획 등에 따라 주택 등이 건설되도록 한다. 다만, 다음과 같은 경우에는 주택건설사업계획 승인권자 또는 건축허가권자가 도로, 상하수도, 학교 및 공원 등 기반시설의 설치현황을 고려하여 당초 계획된 용적률 및 공급가격을 변경하지 않는 범위 내에서 해당 변경사항을 허용하여 주택건설사업계획 승인 또는 건축허가를 할 수 있다.
당초 계획된 평형보다 작은 평형의 공동주택을 건설함에 따라 세대수가 증가하는 경우. 다만, 세대수 증가에 따라 증가되는 수용인구는 당초 인구수용계획의 10퍼센트를 초과할 수 없다.
당초 계획된 용적률 및 세대수를 초과하지 않는 범위 내에서 당초 계획된 평형보다 작은 평형의 공동주택을 건설하는 경우
확정측량단계에서 공급받은 용지가 축소되거나 건물의 배치, 설계 또는 시공상 불가피한 사유가 있어 세대수를 축소조정 하는 경우
공급된 토지의 용도를 분양에서 임대로 변경하여 사용하고자 하는 경우. 다만, 공급가격은 변경할 수 없다.
지정권자는 다음과 같은 경우에는 실시계획(지구단위계획을 포함한다)에도 불구하고 기반시설 설치기준 등을 고려하여 당초 계획된 면적보다 작은 면적으로 주택을 건설할 수 있도록 세대수 변경을 허용할 수 있다. 다만, 변경사항은 세대수에 한정되며 세대수 증가에 따라 증가되는 수용인구는 당초 인구수용계획의 10퍼센트를 초과할 수 없다.
수용 또는 사용방식 : 최초 공급공고일 이후 2개월이 경과하여도 매각되지 않은 토지 또는 시행자가 직접 사용할 토지에 대하여 시행자가 법 제26조에 따른 공급계획 변경을 요청한 경우
환지방식 : 환지계획수립 또는 변경과 병행하여 시행자가 공동주택 평형 변경을 요청한 경우
시행자는 연약지반이 포함된 용지를 개발하여 공급하는 경우에는 다음 사항에 적합하게 하여야 한다.
용지조성공사 착수 전에 토질조사를 철저히 하고 필요한 경우 해당 토지의 특성에 맞게 용지조성고까지 지반안정 처리를 한다.
허용잔류침하량 이내로 지반안정 처리후 건축물의 건축 등이 이루어질 수 있도록 토지사용시기를 합리적으로 조정하도록 한다. 다만, 용지를 공급받는 자가 조기에 토지사용을 원하는 경우에는 공급받는 자가 직접 지반안정처리를 하는 조건으로 토지사용시기를 조정할 수 있다.
연약지반현황과 지반안정처리 주용내용 및 토지사용시 유의사항 등을 분양안내서에 명기하고 연약지반 분포도면ㆍ토질ㆍ심도ㆍ처리공법 및 허용잔류 침하량 등 자세한 사항을 분양안내소에 비치하여 일반이 열람할 수 있도록 한다.
(3)의 규정에 따른 연약지반현황과 지반안정처리 내용 등을 시장ㆍ군수등 관련 인허가 담당기관에 통보한다.
수도권지역(수도권정비계획법에 따른 수도권지역을 말한다) : 1천제곱미터 이상
시행자에게 협의양도한 토지의 면적이 다음 기준에 적합한 경우
수도권 이외의 지역 : 건축법시행령 제80조의 규정에 따른 대지의 분할제한 면적 이상
협의양도한 토지가 지구경계로 분할된 경우로서 토지소유자의 요구에 따라 시행자가 지구외 잔여지를 매입한 때에는 지구외 토지를 합한 면적을 기준으로 한다.
협의양도한 토지를 지분으로 공유하고 있는 경우에는 지분면적을 기준으로 한다. 다만, 공유자 전원이 지분을 시행자에게 협의양도한 경우에 한한다.
협의양도한 토지가 수개의 필지인 경우에는 각 소유토지를 합한 면적(지분 소유면적을 포함한다)을 기준으로 한다.
조성토지등의 공급가격은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」의 규정에 따라 설립인가를 받은 감정평가법인 또는 사무소개설등록을 한 감정평가사가 감정평가한 가격(이하 "감정가격"이라 한다)을 기준으로 결정한다. 다만, 환지방식의 경우에는 감정평가법인 또는 사무소개설등록을 한 2 이상의 감정평가사가 감정평가한 가격의 산술 평균한 가격을 기준으로 정할 수 있다.
개발된 조성토지등을 경쟁입찰의 방법 또는 추첨의 방법으로 공급하고자 하는 때에는 그 입찰일 또는 추첨일로부터 10일 이전에 이를 공고하여야 한다. 다만, 긴급을 요하거나 재공고 하는 경우에는 5일 이전에 공고할 수 있다.
경쟁입찰의 방법에 따라 조성토지등을 공급하는 경우에는 이를 공개하여 실시한다.
입찰은 1인의 입찰로서도 성립한다.
입찰은 매입신청자 전원이 동시에 실시함을 원칙으로 한다.
낙찰자가 없을 때에는 입찰장소에서 회수의 제한없이 재입찰을 할 수 있다.
낙찰해당금액과 동가의 입찰자가 2인 이상인 경우에는 즉시 추첨으로 그 낙찰자를 정한다.
개찰은 공개하여 이를 행한다.
추첨의 방법에 따라 조성토지 등을 공급하는 경우에는 그 추첨은 공개하여 실시한다.
추첨공고결과 경합이 없는 경우에는 추첨없이 그 신청자를 공급대상자로 결정할 수 있다.
매입신청자중 공급 우선 순위자가 있을 때에는 공급 우선순위자에 대한 추첨을 먼저 한다.
2회 이상 경쟁입찰 또는 추첨을 한 결과 조성토지가 매각되지 아니할 경우에는 수의계약방법으로 공급할 수 있다. 다만, 다음과 같은 경우에는 다시 분양 등의 공고를 하여 경쟁입찰 또는 추첨의 방법으로 공급한다.
공급가격의 재결정으로 공급가격이 하락하는 경우
공급대상자의 범위 및 제한요건이 완화되는 경우
대금납부조건 등이 연장 또는 완화되는 경우
공급하고자 하는 조성토지 등에 대한 용도 및 건축제한사항 등이 완화되는 경우
기타 재공고가 필요하다고 인정되는 경우
학교용지 등의 공급가격 기준은 다음과 같다.
법 제27조에 따라 지역특성화 사업 유치 등 도시개발사업의 활성화를 위하여 필요한 경우 시행자는 실시계획에서 정한 사업기간 내 사회복지시설, 학교 및 종합의료시설 등을 설치하기 위한 조성토지를 조성원가 이하로 공급할 수 있다.
(1)과 (2)의 경우 조성원가는 별표 3의 기준에 따라 산정한 용지비, 용지부담금, 이주대책비, 조성비, 기반시설설치비ㆍ부담금, 직접인건비, 일반관리비, 자본비용 및 그 밖의 비용을 합산한 금액을 말한다.
5- 7-1.의 규정에 불구하고 이주대책에 따라 해당자에게 이주택지 등을 공급하는 경우에는 조성원가에서 도로ㆍ급수시설ㆍ배수시설 기타 공공시설 등 해당 지역의 여건에 따라 설치하는 생활기본시설의 설치비를 차감한 가격으로 공급한다.
5- 7-2.의 규정에 따른 생활기본시설의 설치비는 다음 산식에 따라 산정한다.
이주단지를 별도로 조성하는 경우 : 생활기본시설의 설치비 ÷ 이주단지 가처분면적 × 필지별 면적
사업지구안의 단독 주택지를 공급하는 경우 : 사업지구 전체 생활기본시설의 설치비 ÷ 사업지구 전체 가처분면적× 필지별 면적
전체 72개 조문 중 1-50