서울특별시(이하 "시"라 한다)의 도시계획 및 관리는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제3조의 기본원칙을 바탕으로 환경친화적이고 지속가능한 도시성장, 도시안전, 도시계획, 도시관리 및 지역균형발전을 지향하는 것을 기본방향으로 한다. <개정 2025.7.14>

시의 도시계획 및 관리는 계획을 입안하고 결정하는 전 과정에 주민참여 기회를 제공하고 주민의견을 수렴할 수 있는 계획 체계 구축을 기본방향으로 한다.

서울특별시장(이하 "시장"이라 한다)은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 (이하 "영"이라 한다) 제12조제4항에 따라 광역도시계획의 수립 또는 변경을 위한 공청회를 개최하는 때에는 공청회를 주관하는 자에게 주민 및 관계전문가 등으로부터 청취된 의견을 검토하여 의견을 제출하게 할 수 있다.

시장은 공청회를 주관하는 자 및 공청회에 참여한 관계전문가 등에게 예산의 범위에서 수당을 지급할 수 있다.

제1항 및 제2항은 법 제18조에 따른 서울특별시도시기본계획(이하 "시도시기본계획"이라 한다)의 수립 또는 변경을 위한 공청회를 개최하는 경우에 준용한다.

시장은 법 제18조제1항에 따라 관할구역에 대하여 시도시기본계획을 수립하여야 한다.

시장은 자치구청장(이하 "구청장"이라 한다)에게 시도시기본계획의 수립 또는 변경과 관련하여 관할구역에 관한 계획안을 제출하게 할 수 있다.

시장이 수립하는 도시관리계획, 그 밖의 도시의 개발 및 관리에 관한 계획은 시도시기본계획에 적합하여야 한다.

시장은 지속가능한 시도시기본계획의 수립에 필요한 기초조사 내용에 재해영향 및 도시생태현황 등을 포함시킬 수 있다. <개정 2025.7.14>

시장은 시도시기본계획 수립 시 성ㆍ계층ㆍ인종ㆍ지역 간 평등의 원칙 아래 다양한 집단의 입장을 고려한 계획이 되도록 노력하여야 한다.

시장은 시도시기본계획의 실현정도 및 집행상황을 점검하고 시의 전반적 도시변화를 상시적으로 진단할 수 있도록 도시기본계획 모니터링을 매년 실시하여야 한다.

시장은 시도시기본계획의 합리적인 수립을 위하여 관계전문가에게 자문할 수 있다.

시장은 시도시기본계획을 생활권 단위로 상세화한 계획을 수립하여야 한다.

생활권은 일상적인 생활활동이 이루어지는 1개 이상 동(洞) 규모의 지역생활권과 1개 이상의 자치구 규모인 권역생활권으로 구분한다.

시장은 구청장에게 지역생활권계획의 수립 또는 변경과 관련하여 관할구역에 관한 계획안을 제출하게 할 수 있다.

제3항에 따른 지역생활권계획안은 시도시기본계획 및 권역생활권계획에 부합하여야 한다.

시장은 생활권계획의 구체적 실현을 위하여 중심지 육성방안, 생활서비스시설(생활SOC) 확충방안, 연차별 집행계획 등을 포함한 실행계획을 수립할 수 있다. 다만, 시장은 자치구와 협의하여 구청장에게 실행계획안을 제출하게 할 수 있다.

시장은 생활권계획 수립, 운영 및 실행에 관한 세부적인 사항을 별도로 정할 수 있다.

법 제26조제1항에 따라 도시관리계획의 입안을 제안하려는 자는 제안서에 법 제25조제2항 및 영 제18조에 따라 작성한 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장에게 제출하여야 한다.

제1항에 따른 도시관리계획 입안의 제안서를 받은 시장은 다음 각 호의 사항에 대하여 검토하여야 한다.

시장은 제1항 각 호의 서류가 첨부되지 아니하였거나 미비된 주민제안서에 대하여 제안한 주민에게 보완하도록 요청할 수 있다.

법 제28조제5항에 따라 도시관리계획의 입안에 관하여 주민의 의견청취 시 필요한 사항은 다음 각 호와 같다.

시장은 제1항에 따라 인터넷 홈페이지에 공고하는 경우 도면 등이 포함된 도시관리계획안의 세부사항을 첨부파일 등의 방법으로 공개하여야 한다.

제1항에 따라 공고된 도시관리계획안의 내용에 대하여 의견이 있는 자는 열람기간 내에 시장에게 의견서를 제출할 수 있다.

시장은 열람기간이 종료된 날부터 60일 이내에 제3항에 따라 제출된 의견을 도시관리계획의 입안에 반영할 것인지 여부를 검토하여 그 결과를 해당 의견을 제출한 자에게 통보하여야 한다.

시장은 제3항에 따라 제출된 의견을 도시관리계획안에 반영할 때에는 그 내용이 영 제25조제3항 각 호 및 제4항 각 호에 해당되지 아니하는 사항의 변경인 경우 그 내용을 다시 공고ㆍ열람하게 하여 주민의 의견을 들어야 한다.

제1항부터 제4항까지의 규정은 제5항에 따른 재공고ㆍ열람에 관하여 준용한다.

영 제31조제3항에 따라 도시관리계획 결정으로 세분하여 지정할 수 있는 특화경관지구는 다음 각 호와 같다.

영 제31조제3항에 따라 도시관리계획 결정으로 세분하여 지정할 수 있는 중요시설물보호지구는 다음 각 호와 같다.

법 제47조에 따라 매수청구된 토지에 대한 매수여부 결정 및 통지와 매수 등의 절차 이행은 제10조 및 제67조에 따라 해당 도시계획시설을 설치ㆍ관리할 자가 행한다.

도시계획시설을 설치ㆍ관리할 자가 불분명하거나 시가 관리하지 아니하는 시설로서 해당 도시계획시설사업의 시행자가 정하여지지 아니한 시설의 매수청구에 대한 절차 등의 이행은 제10조 및 제67조에 따라 해당 도시계획시설에 대한 인가ㆍ허가ㆍ승인 또는 신고 등의 사무(주된 용도의 사무처리를 말한다)를 처리하는 자가 행한다.

영 제41조제5항 단서에 따라 법 제47조제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 설치할 수 있는 건축물은 해당 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역별 건축기준 범위에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

영 제41조제5항 단서에 따라 법 제47조제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 설치할 수 있는 공작물은 높이가 10미터 이하인 것으로 한정한다.

시장은 영 제43조제4항제8호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 지구단위계획구역으로 지정할 수 있다.

시장은 토지소유자 등이 공동주택(아파트로 한정한다)을 건축하려는 경우, 그 규모 등이 규칙으로 정하는 범위 또는 지역에 해당하는 때에는 해당 공동주택 건축예정부지를 지구단위계획구역으로 지정하여야 한다. 다만, 다른 법률에 의하여 해당 지역에 토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

영 제43조제2항제2호에 따른 유사시설은 주차장, 자동차정류장, 자동차ㆍ건설기계운전학원, 유통업무설비, 전기ㆍ가스ㆍ열공급설비, 방송통신시설, 문화시설, 체육시설, 연구시설, 사회복지시설, 종합의료시설, 폐기물처리시설을 말한다.

영 제43조제3항에서 조례로 정하는 면적이란 5천 제곱미터를 말한다.

시장은 지구단위계획구역을 지정하려는 때에는 법 제28조에 따른 주민의견을 청취하기 전에 지정의 타당성 여부 등에 대하여 시도시계획위원회 또는 시공동위원회에 자문을 할 수 있다.

제1항에 따라 시도시계획위원회 또는 시공동위원회에 자문하려는 때에는 구역지정을 위한 기초조사 결과 및 개략적인 구역의 지정구상계획을 제출하여야 한다.

영 제46조제1항제2호에 따른 공공시설등의 설치비용과 부지가액 산정방법은 다음 각 호와 같다.

제1항의 산정방법 등 시행에 필요한 사항은 규칙으로 정한다.

법 제52조의2제5항에 따른 공공시설등의 설치비용의 사용기준 등 필요한 사항은 다음 각 호와 같다.

영 제46조의2제2항에 따라 조례로 정하는 금액은 감정평가를 통한 도시관리계획의 변경 전후 토지가치 상승분의 범위 안에서 결정하며, 공공시설등 설치비용의 산정방법은 제21조를 적용한다.

영 제46조의2제3항에 따른 설치비용 납부액의 납부방법은 다음 각 호와 같다.

영 제46조제2항에 따른 반환금에 관한 사항은 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 재정비촉진지구와 지구단위계획구역에서 지구단위계획을 수립한 지역으로 한정한다.

반환금의 반환기간은 보상금 수령일로부터 10년이 되는 날까지이며, 건축허가(다른 법률에서 건축허가를 의제하는 경우를 포함한다)를 얻기 전까지 납부하여야 한다. 이 경우 반환금의 일부 반환은 허용되지 아니한다.

반환된 반환금은 기반시설의 확보에 사용하여야 하며 별도로 관리하여야 한다.

영 제46조제11항에 따라 용적률 완화를 위하여 공공시설등의 부지를 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공하는 비용은 증가하는 용적률의 2분의 1에 해당하는 용적률을 부지면적 기준으로 환산하여 적용한 토지가치를 말한다.

영 제46조제11항에 따른 조례로 정하는 비율은 제1항에 따라 산정된 비용의 70퍼센트를 말한다.

영 제50조의2제1호에서 조례로 정하는 존치기간이란 3년을 말한다.

영 제50조의2제1호가목에 따른 가설건축물의 존치기간 연장 횟수는 다음 각 호와 같다.

시장은 법 제57조제4항에 따라 개발행위허가를 함에 있어서 다음 각 호의 사항을 검토하여 필요한 경우 조건을 부여할 수 있다.

시장은 토지형질변경, 토석채취 및 대상토지면적 1천제곱미터 이상 물건을 쌓아 놓는 행위허가에 대하여 시도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

영 제55조제1항제1호에 따라 용도지역별 개발행위의 규모를 초과하는 개발행위허가에 대하여는 해당 개발행위가 영 제55조제3항제3호의2 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 시도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하고, 구청장은 시도시계획위원회의 심의를 요청하기 전에 해당 자치구 도시계획위원회(이하 "구도시계획위원회"라 한다)에 자문할 수 있다.

법 제60조제1항제3호에 따라 이행보증금의 예치가 제외되는 공공단체는 「지방공기업법」에 따라 시 또는 자치구에서 설립한 공사 및 공단 등으로 한다.

영 제59조제2항에 따라 이행보증금은 개발행위에 필요한 총공사비의 20퍼센트(산지에서의 개발행위의 경우 「산지관리법」 제38조에 따른 복구비를 합하여 총공사비의 20퍼센트 이내)에 해당하는 금액으로 한다.

제2항에 따른 이행보증금은 「서울특별시 회계관리에 관한 규칙」에 따라 현금으로 예치하거나 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제37조제2항 각 호의 보증서 등으로 갈음할 수 있다.

시장은 개발행위허가를 받은 자(이하 "허가를 받은 자"라 한다)가 착공 후 허가기간 내에 공사를 이행하지 아니하거나 재해방지를 위한 조치 등을 이행하지 아니하는 때에는 허가를 받은 자에게 공사이행 등의 조치를 하도록 촉구하여야 한다.

시장은 허가를 받은 자가 제4항에 따른 조치를 하지 아니한 때에는 예치된 이행보증금으로 공사중단 등에 따른 재해방지를 위하여 「행정대집행법」에 따라 대집행을 할 수 있다.

시장은 법 제63조에 따라 개발행위허가를 제한하려면 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따라 주민 의견을 청취하여야 한다.

시장은 주민 의견청취를 위하여 개발행위허가 제한 열람공고와 동시에 등기부에 표기된 토지 및 건물소유자(세입자 포함)에게 의견청취 관련 사항에 관하여 우편(전자우편 포함)을 발송하거나 현수막 설치 등을 통해 알릴 수 있다.

영 제72조제1항에 따라 자연경관지구 안에서는 다음 각 호의 건축물을 건축하여서는 아니된다.

영 제72조제2항에 따라 자연경관지구 안에서 건축하는 건축물의 건폐율은 40퍼센트를 초과하지 아니하고, 높이는 4층 이하, 16미터 이하로 하여야 한다. <개정 2024.9.30>

제2항에도 불구하고 다음 각 호에 따라 건폐율을 달리 정할 수 있다. <개정 2024.9.30, 2025.9.29>

제2항의 규정에도 불구하고 다음 각 호에 따라 건축물의 높이를 달리 정할 수 있다. <개정 2024.9.30>

영 제72조제2항에 따라 자연경관지구 안에서 건축물을 건축하는 때에는 대지면적의 20퍼센트 이상에 해당하는 조경면적을 확보하여 식수(植樹) 등의 조경을 하여야 한다. 다만, 면적 200제곱미터 미만의 대지에 건축하는 경우와 「서울특별시 건축 조례」(이하 "건축 조례"라 한다) 제24조제4항 각 호의 건축물과 학교건축물의 수직 증축에 있어서는 그러하지 아니하다. <개정 2024.9.30>

영 제72조제1항에 따라 시가지경관지구 안에서는 다음 각 호의 건축물을 건축하여서는 아니된다. 다만, 지구단위계획구역으로 지정된 구역으로, 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 시가지경관지구의 지정 목적에 위배되지 않는 경우에는 그러하지 아니하다.

영 제72조제2항에 따라 시가지경관지구 안에서 건축하는 건축물의 높이는 6층 이하로 한다. 다만, 구청장이 시도시계획위원회 심의를 거쳐 경관상 지장이 없다고 인정하여 지정ㆍ공고한 구역에서는 건축물의 높이를 8층 이하로 할 수 있다.

영 제72조제1항에 따라 역사문화특화경관지구 안에서는 제35조제1항 각 호 건축물을 건축하여서는 아니된다. 다만, 지구단위계획구역으로 지정된 구역으로서, 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 역사문화특화경관지구의 지정 목적에 위배되지 않는 경우에는 그러하지 아니하다.

영 제72조제2항에 따라 역사문화특화경관지구 안에서 건축하는 건축물의 높이는 4층 이하로 한다. 다만, 허가권자가 건축 조례에 따른 건축위원회 또는 「서울특별시 경관 조례」(이하 "경관 조례"라 한다)에 따른 경관위원회의 심의를 거쳐 경관상 지장이 없다고 인정하는 때에는 6층 이하로 할 수 있다.

영 제72조제1항에 따라 조망가로특화경관지구 안에서는 제35조제1항 각 호의 건축물과 「건축법 시행령」 별표 1 제16호의 위락시설을 건축하여서는 아니된다. 다만, 지구단위계획구역으로 지정된 구역으로, 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 조망가로특화경관지구의 지정 목적에 위배되지 않는 경우에는 그러하지 아니하다.

영 제72조제2항에 따라 조망가로특화경관지구 안에서 건축하는 건축물의 높이는 6층 이하로 한다. 다만, 허가권자가 건축 조례에 따른 건축위원회 또는 경관 조례에 따른 경관위원회의 심의를 거쳐 경관상 지장이 없다고 인정하는 때에는 8층 이하로 할 수 있다.

영 제72조제2항에 따라 수변특화경관지구 안에서 건축하는 건축물의 높이, 형태, 배치, 색채 및 조경 등은 수변경관과 조화되도록 계획하여야 한다.

영 제72조제2항에 따라 수변특화경관지구 안에서 건축하는 7층 이상인 건축물은 양호한 수변경관의 보호 형성을 위해 건축물의 높이, 형태, 배치, 색채 및 조경 등에 대하여 해당 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.

수변특화경관지구 안에서 6층 이하의 건축물로서 해당 허가권자가 산지, 구릉지 등 지역특성을 고려하여 수변경관의 보호를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 해당 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.

수변특화경관지구 안에서 건축물의 심의에 필요한 사항은 규칙으로 정한다.

영 제76조제1호에 따라 역사문화환경보호지구 안에서는 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」또는 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」의 적용을 받는 국가유산을 직접 관리ㆍ보호하기 위한 건축물과 시설 이외에는 이를 건축하거나 설치할 수 없다. 다만, 시장 또는 구청장이 그 국가유산의 보존상 지장이 없다고 인정하여 국가유산청장과의 협의를 거친 경우에는 그러하지 아니하다.

영 제76조제2호에 따라 중요시설물보호지구 안에서는 해당 시설물의 보호ㆍ관리에 지장을 주는 건축물과 시설을 건축하거나 설치할 수 없다. 다만, 시장 또는 구청장이 그 시설물의 보호ㆍ관리에 지장이 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

영 제76조제1호부터 제3호까지에 따라 역사문화환경보호지구 및 중요시설물보호지구, 생태계보호지구안에서의 건축제한에 대하여는 그 지구의 지정 목적 달성에 필요한 범위에서 별도의 조례로 정할 수 있다.

법 제77조제3항 및 영 제84조제4항에 따라 다음 각 호의 지역 안에서의 건폐율은 다음 각 호의 비율 이하로 한다.

도시계획시설인 학교(유치원은 제외한다) 또는 도시계획시설이 아닌 학교(유치원은 제외한다)로서 학교 전체가 이전한 부지(이하 "학교이적지"라 한다)는 30퍼센트 이하로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제44조를 적용한다. <개정 2025.5.19>

제44조 규정에도 불구하고 영 제84조에 따라 조례로 정하는 사항은 다음 각 호와 같다.

제44조 규정에도 불구하고 다음 지역 안에서의 건폐율은 다음 각 호에 따라 정할 수 있다.

법 제78조제3항 및 영 제85조제6항에 따라 「자연공원법」에 따른 자연공원 안에서의 용적률은 100퍼센트 이하로 한다.

법 제51조와 영 제43조 및 이 조례 제17조에 따라 지정된 지구단위계획구역 안에서의 용적률은 다음 각 호 규정의 범위에서 규칙으로 정한다.

학교이적지에 대한 용도지역별 용적률은 다음 각 호의 비율 이하로 한다. 다만, 이전 후 10년이 경과된 학교이적지는 제48조를 적용한다.가. 상업지역: 500퍼센트나. 준주거지역: 320퍼센트다. 전용주거지역: 100퍼센트라. 제1종일반주거지역: 120퍼센트마. 제2종일반주거지역: 160퍼센트바. 제3종일반주거지역: 200퍼센트

「도시 및 주거환경정비법」(이하 "도시정비법" 이라 한다)에 의한 정비사업의 경우 용적률은 도시정비법 제11조ㆍ제54조ㆍ제66조에 따라 따로 정할 수 있다. <신설 2025.1.3>

「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(이하 "도시재정비법" 이라 한다) 제2조제2호가목 중 재개발사업의 경우 제48조제3호는 180퍼센트 이하, 제48조제4호는 220퍼센트 이하로 할 수 있다. <신설 2025.1.3>