「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제2조제2항에 따른 노후ㆍ불량건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.1.「건축법」 제57조제1항에 따라「화성시 건축 조례」로 정하는 면적에 미달하거나「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물 2. 공장의 매연ㆍ소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물 3. 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수ㆍ보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물

영 제2조제3항에 따른 노후ㆍ불량건축물은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.

영 제2조제3항제2호에 따른 노후ㆍ불량건축물은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제19조제1항제8호에 따른 도시기본계획의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물을 말한다.

미사용승인건축물의 용도별 분류와 구조는 건축허가 내용에 따르며, 준공일은 재산세 및 수도요금ㆍ전기요금 등의 부과 시작일로 한다.

영 별표 1 제4호에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 주거환경개선사업을 위한 정비계획의 입안대상지역 요건은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (개정 2024. 7. 15) 1. 1985년 6월 30일 이전에 건축된 법률 제3719호「특정건축물정리에 관한 특별조치법」 제2조에 따른 무허가건축물 또는 위법시공건축물과 노후ㆍ불량 건축물이 대상구역의 건축물 총 수의 60퍼센트 이상 밀집되어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역 2. 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 호수밀도가 80호 이상이고 도로, 주차장 또는 상ㆍ하수도 등 기반시설의 정비가 필요하다고 시장이 인정한 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역 3. 주택접도율이 20퍼센트 이하로서 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역 4. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는「건축법」 제57조에 따른 분할제한면적 이하인 과소필지, 부정형 또는 세장형의 필지수가 50퍼센트 이상인 경우로서 건축행위 제한 등으로 주거환경이 열악하여 그 개선이 시급한 지역

영 별표 1 제4호에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 재개발사업은 노후ㆍ불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 60퍼센트 이상인 지역으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다. (개정 2024. 7. 15) 1. 「건축법」 제57조에 따른 분할제한면적 이하인 과소필지, 부정형 또는 세장형의 필지수가 30퍼센트 이상이 되는 지역 2. 노후ㆍ불량건축물의 연면적 합계가 전체 건축물의 연면적 합계의 50퍼센트 이상인 지역 3. 호수밀도가 헥타르당 60호 이상인 지역. 다만, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제6호에 따른 존치지역의 경우에는 56호 이상인 지역 4. 주택접도율이 30퍼센트 이하인 지역

영 별표 1 제3호라목에서 "시ㆍ도조례로 정하는 면적"이란 1만제곱미터 이상을 말한다.

영 별표 1 제5호에 따라 화성시도시계획위원회의 심의를 거쳐 부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 정비구역 수립대상 면적의 100분의 110 이하의 범위에서 정비구역을 포함하여 지정할 수 있다. (개정 2025. 9. 18)

영 제11조의2제3항부터 제5항까지에서 "시ㆍ도조례로 정하는 비율"이란 각각 2분의 1을 말한다. (개정 2025. 9. 18)

영 제11조의2제3항에서 "시ㆍ도조례로 정하는 요청서 서식"이란 다음 각 호의 서식을 말한다. (개정 2025. 9. 18) 1. 별지 제1호서식에 따른 정비계획 입안 요청서 2. 별지 제1호의2서식에 따른 정비계획 입안 요청에 관한 동의서[본조신설 2024. 7. 15]

영 제12조에 따라 시장에게 정비계획의 입안을 제안하려는 때에는 해당 지역 토지등소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상 소유자의 동의를 받아야 한다.

토지등소유자가 제1항에 따라 정비계획의 입안을 제안하는 경우에 시장에게 제출하여야 하는 서류는 다음 각 호와 같다. 다만, 법 제14조제1항제6호에 따라 정비계획의 변경을 요청하는 경우 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원을 말한다)의 동의 방법은 법 제45조에 따른 총회(주민 총회를 포함한다)의 의결로 한다. (개정 2024. 7. 15) 1. 정비계획 입안 제안서(별지 제2호서식) 2. 정비계획 도서 및 설명서 3. 제6조 각 호에 따른 정비계획 수립 시의 조사내용 4. 정비계획 입안 제안 동의서(별지 제2호의2서식) 5. 그 밖에 정비계획의 입안 제안에 필요한 서류

토지등소유자의 동의자 수 산정방법 및 절차 등은 영 제33조를 준용한다.

법 제17조제4항에 따라 사업시행자가 공공시설 또는 기반시설의 부지 일부를 현금으로 납부를 요청하는 경우 사업시행자는 현금납부액 산정을 위해 시장에게 감정평가업자의 선정ㆍ계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치해야 한다.

시장은 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지급한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산해야 한다.

시장은 영 제14조제3항에 따라 산정된 현금납부액을 착공일부터 준공검사일까지 분할납부하게 할 수 있다.

시장은 그 밖에 현금납부에 필요한 사항을 따로 정할 수 있다.[본조신설 2024. 7. 15]

법 제21조제1항제1호 및 제2호에 따라 정비예정구역 또는 정비구역의 지정을 해제하려는 경우에는 다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다.

제1항에 따른 구체적인 사항은 시장이 별도의 기준으로 정한다.

법 제21조제1항제1호 및 제2호에 따라 정비구역 등을 해제하려는 경우에는 시장은 해제대상 정비구역 등의 토지등소유자에게 해제사유와 절차를 알리고 30일 이상 주민의견을 조사하여 그 결과를 참작하여야 한다.

법 제21조제1항제3호에 따라 토지등소유자가 정비구역등의 해제를 요청하는 경우 그 동의방법 및 절차는 법 제36조를 준용한다.

법 제21조제1항제5호에서 "시ㆍ도 조례로 정하는 비율"은 2분의 1 이상을 말한다. (신설 2020. 7. 15)

시장은 정비구역등 해제에 따른 추진위원회 및 조합 사용비용을 검증하기 위해 사용비용산정위원회(이하 "산정위원회"라 한다)를 구성ㆍ운영할 수 있다.

산정위원회의 위원장은 주택업무 담당 부시장으로 하고 부위원장은 위원 중에서 호선한다. (개정 2024. 1 1. 13)

위원회는 위원장 및 부위원장을 포함하여 15명 이내의 위원으로 구성하며, 위원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 시장이 위촉 또는 임명한다.

위원회 구성 시 위촉직은 어느 한쪽 성(性)이 100분의 60을 넘지 않도록 노력하여야 한다.

위원장은 효율적이고 공정한 검증을 위해 필요한 경우에는 다음 각 호의 조치를 할 수 있다.

산정위원회에 제출하는 증명자료는 계약서, 국세청에서 인정하는 영수증과 해당 업체가 국세청에 소득 신고한 자료 등으로 한다.

산정위원회 위원에 대해서는 예산의 범위에서 수당과 여비 등을 지급하되, 조사 및 현황 확인을 위한 출장비용 등은 실비로 지급할 수 있다.

당연직 위원의 임기는 그 직위에 재직하는 기간으로 하며, 위촉직 위원의 임기는 2년으로 하고 한 차례만 연임할 수 있다. 다만, 보궐위원의 임기는 전임위원의 남은 임기로 한다.

위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.

산정위원회의 간사는 정비사업 업무담당 팀장으로 하며, 심의안건 및 회의록 작성ㆍ보관, 회의결과 정리ㆍ보고 등 산정위원회 운영과 관련하여 필요한 조치를 하여야 한다.[시행일 2025. 1. 1]

영 제17조제1항제4호에 따른 "시ㆍ도조례로 정하는 비용"이란 총회(주민총회를 포함한다)의 의결을 거쳐 예산의 범위에서 결정한 다음 각 호의 업무를 수행하기 위하여 사용한 비용을 말한다.

추진위원회 및 조합 사용비용은 지출내역서 및 객관적인 증명자료에 기초하여, 제13조에 따른 산정위원회의 검증을 거쳐 결정한다.

추진위원회 및 조합의 사용비용 보조에 관한 세부적인 절차 등 구체적인 사항은 시장이 별도의 기준으로 정한다.

법 제27조제3항제2호에서 "그 밖에 추정분담금의 산출 등과 관련하여 시ㆍ도조례로 정하는 사항"과 영 제32조제2호에서 "그 밖에 추정 분담금의 산출 등과 관련하여 시ㆍ도조례로 정하는 정보"란 다음 각 호의 사항을 말한다.

시장은 토지등소유자가 추정분담금 등에 대한 정보를 확인하고자 할 경우 경기도지사가 개발ㆍ보급하는 전산시스템을 통하여 이를 확인하게 할 수 있다.

시장은 추진위원회가 제2항에 따른 전산시스템을 활용하여 토지등소유자에게 제1항 각 호의 추정 분담금 등에 대한 정보를 제공하려는 경우에는 그 정보가 적정한지 여부를 확인하여야 한다.

시장은 토지등소유자의 의사결정에 필요한 경우 제3항에 따른 추정분담금에 대한 정보를 서면 등으로 제공하고 의견을 청취할 수 있다.

법 제35조제2항제3호에서 "그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 서류"란 다음 각 호의 서류를 말한다.

조합설립인가 신청서 및 첨부서류의 작성방법은 다음 각 호의 방법과 같다.

제2항제2호부터 제6호까지의 규정은 시행규칙 별지 제3호서식의 조합설립추진위원회 승인신청서 작성에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 제2항제6호의 "임원"은 "위원"으로 본다.

시장은 법 제41조제5항에 따라 전문조합관리인을 선정하고자 하는 경우 응시자격, 선정절차 등 응시자가 알아야 할 사항을 일간신문에 공고하고, 인터넷 홈페이지 등에 10일 이상 공고해야 한다.

시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 7일 이내의 범위에서 제1항에 따른 공고를 다시 할 수 있다.

시장은 전문조합관리인 선정을 위해 필요한 경우 다음 각 호에 해당하는 사람 중 위원장을 포함하여 5인 이상으로 구성된 선정위원회를 구성하여 운영할 수 있다.

선정위원회 위원의 제척 및 회피에 관한 사항은 제36조를 준용하고, 수당 등의 지급은 제43조를 준용한다. 이 경우 "조정위원회"는 "선정위원회"로 본다.

제3항에 따른 선정위원회가 전문조합관리인을 선정할 때에는 자격ㆍ경력ㆍ사업수행능력 등을 고려하여 평가하되, 구체적인 평가방법 및 평가항목별 배점 등은 시장이 따로 정한다.

시장은 전문조합관리인이 선정된 경우 15일 이내에 이를 추진위원회 및 조합에 통보하고, 추진위원회와 조합은 토지등소유자, 조합원에게 공고해야 한다.[본조신설 2024. 7. 15]

법 제54조제1항제2호에서 "시ㆍ도조례로 정하는 지역"이란 「수도권정비계획법」 제6조제1항제2호에 따른 성장관리권역을 말한다.

법 제54조제4항제3호 및 제4호에서 "시ㆍ도조례로 정하는 비율"이란 각각 100분의 50의 비율을 말한다.

법 제101조의5제2항, 법 제101조의6제2항, 영 제80조의2제6항 및 영 제80조의3제3항에서 "시ㆍ도조례로 정하는 비율"이란 각각 100분의 50을 말한다. (신설 2024. 7. 15)[제목개정 2022. 1. 6]

영 제55조제3항제1호가목에서 "시ㆍ도조례로 정하는 거리"란 철도 또는 도시철도의 승강장 경계로부터 400미터를 말한다. 다만, 시장은 승강장까지 연속된 보행 동선이 충분히 확보된 경우 등 지역 여건을 고려하여 화성시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 승강장 경계로부터 500미터 이내로 할 수 있다.

영 제55조제3항제1호나목에서 "시ㆍ도조례로 정하는 요건을 모두 갖춘 지역"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 경계로부터 500미터 이내에 위치한 지역을 말한다. (신설 2025. 9. 18) 1. 대중교통결절지(세 개 이상의 대중교통 정류장이 인접하여 위치한 지역을 말한다) 2. 고속버스ㆍ시외버스 터미널 3. 간선도로의 교차지

영 제55조제4항제3호에서 "시ㆍ도조례로 정하는 비율"이란 100분의 50을 말한다. (개정 2025. 9. 18)

영 제55조제4항제4호에서 "시ㆍ도조례로 정하는 비율"이란 100분의 75의 비율을 말한다. 다만, 시장은 해당지역 임대주택수요와 공급 등을 고려하여 60퍼센트 이상 75퍼센트 이하의 범위에서 조정할 수 있다. (개정 2025. 9. 18)

영 제55조제5항에서 "시ㆍ도조례로 정하는 비율"은 100분의 50을 말한다. (개정 2025. 9. 18)[본조신설 2024. 7. 15]

법 제60조제1항에 따른 "시ㆍ도조례로 정하는 금액"이란 정비사업비의 100분의 10에 해당하는 금액을 말한다.

시장은 제1항에 따른 예치금의 납부를 지정개발자에게 통지하여야 한다.

제2항에 따른 예치금의 납부통지를 받은 지정개발자는 예치금을 시금고에 현금으로 예치하거나 다음 각 호의 보증서 등으로 제출할 수 있다.

영 제59조제1항에서 "시ㆍ도조례로 정하는 면적"이란 1만제곱미터를 말한다. (신설 2025. 9. 18)

영 제59조제2항제9호에서 "그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항"이란 법 제72조제4항에 따른 재분양공고 안내(해당하는 경우에 한한다)를 말한다. (개정 2025. 9. 18)

영 제59조제3항제3호에 따른 "그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. (개정 2025. 9. 18) 1. 분양신청 안내문 2. 철거 및 이주 예정일

법 제72조제3항에 따른 분양신청을 하려는 자는 영 제59조제3항제2호에 따른 분양신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여야 한다. (개정 2025. 9. 18) 1. 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권의 내역 2. 분양신청권리를 증명할 수 있는 서류 3. 이 조례 또는 법 제2조제11호에 따른 정관등에서 분양신청자격을 특별히 정한 경우 그 자격을 증명할 수 있는 서류 4. 분양예정 대지 또는 건축물 중 관리처분계획 기준의 범위에서 희망하는 대상ㆍ규모에 관한 의견서

시장은 법 제74조제2항제2호에 따라 감정평가업자를 선정할 때에는 경기도 내에 주ㆍ분사무소를 둔 감정평가업자로부터 신청을 받아 다음 각 호의 사항을 고려하여 선정한다.

제1항에 따른 세부 심사기준 등 감정평가업자 선정에 필요한 사항은 시장이 별도로 정할 수 있다.

시장은 사업시행자의 요청이 있거나 그 밖에 필요하다고 인정하는 경우 제1항에도 불구하고 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제33조에 따른 한국감정평가사협회에 감정평가업자 추천을 의뢰하여 추천받은 자를 감정평가업자로 선정할 수 있다.

영 제63조제1항제3호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양대상자를 1명으로 본다.

영 제63조제1항제7호 후단에 따른 주택의 공급순위에 관한 기준은 다음 각 호와 같다.

영 제63조제1항제7호에 따라 부대시설ㆍ복리시설의 공급 순위에 관한 기준은 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 순위를 기준으로 공급한다.

제1항제5호에도 불구하고 법 제76조제1항제7호가목에서 "2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우"란 「건축법」 제정ㆍ시행된 1962년 1월 20일 이전에 가구별로 독립된 주거의 형태로 건축물이 건축되어 있고 가구별로 지분등기가 되어 있는 토지로서 법 제2조제11호에 따른 정관 등에서 가구별 지분등기된 토지에 대하여 주택 공급을 정한 경우를 말한다.

영 별표 3 제2호가목4)에서 "시ㆍ도조례로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

제1항제1호에 따른 공급대상자 세대의 판단기준은 다음 각 호와 같다.

영 별표 3 제2호나목에 따른 재개발사업의 임대주택은 다음 각 호의 순위에 따라 공급한다.

법 제101조제5항에 따라 양여된 토지를 매각하고자 할 때에 그 매각규모는 다음 각 호에서 정하는 바와 같다.

해당 건축물 주변의 토지로서 다음 각 호의 토지에 해당하는 때에는 제1항에 따른 매각규모의 제한에도 불구하고 이를 해당 건축물의 대지에 추가하여 매각할 수 있다.

양여된 토지를 처분하는 경우 해당 주거환경개선사업이 취소되는 때에는 해당 토지의 처분계약을 해제하는 특약을 등기하여야 한다.

조정위원회는 위원장과 부위원장 각 1명을 포함한 10명 이내의 위원으로 구성한다.

조정위원회의 위원장은 주택업무 담당 부시장이 되고 부위원장은 위원 중에서 호선한다.〈개정 2024. 1 1. 12〉

조정위원회의 위원은 법 제116조제3항 각 호에 해당하는 사람 중에서 다음 각 호의 기준에 따라 시장이 임명 또는 위촉한다.

위원의 임기는 3년으로 하되, 1회에 한하여 연임할 수 있으며, 보궐위원의 임기는 전임자의 남은 임기로 한다. 다만, 공무원이 위원인 경우에는 그 직위에 있는 기간으로 한다.

조정위원회에는 법 제116조제4항에 따라 위원 3명으로 구성된 분과위원회(이하 "분과위원회"라 한다)를 둔다.[시행일 2025. 1. 1]

위원장은 조정위원회를 대표하고, 위원회의 업무를 총괄한다.

위원장이 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 때에는 부위원장이 그 직무를 대행한다.

위원장 및 부위원장이 모두 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 때에는 위원회에서 뽑은 위원이 그 직무를 대행한다.

위원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 조정위원회(분과위원회를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 회의에서 제척된다.

위원이 제1항의 어느 하나의 사유에 해당되면 스스로 그 안건의 심의ㆍ의결에서 회피할 수 있으며, 회의 개최일 1일 전까지 이를 위원장에게 알려야 한다.

조정위원회의 사무를 처리하기 위하여 간사와 서기를 두며, 간사는 조정위원회의 운영을 주관하는 업무담당 팀장이 되며, 서기는 업무 담당자로 한다.

간사는 다음 각 호의 사무를 처리하며 서기는 이를 보조한다.

조정위원회의 회의는 법 제117조제2항 각 호에 따른 사유가 있는 경우에 위원장이 소집한다.

분쟁에 대한 신청인 및 피신청인이 2명 이상인 경우 위원장은 당사자 중에서 대표자의 선정을 요구할 수 있다.

회의를 소집하고자 할 때에는 늦어도 회의개최 5일 전까지 회의의 일시ㆍ장소 및 안건을 각 위원에게 서면으로 통지하여야 한다. 다만, 긴급한 경우에는 그러하지 아니하다.

회의는 위원장을 포함하여 재적위원 과반수의 출석으로 회의를 시작하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.

조정위원회는 신청된 사건의 처리 절차가 진행되는 도중에 한쪽 당사자가 소송을 제기한 경우에는 조정 등의 처리를 중지하고 이를 당사자에게 알려야 한다.

시장은 위해 방지를 위하여 긴급한 상황이거나 그 밖에 특별한 사유가 없으면 조정 등의 신청이 있다는 이유만으로 사업추진 등을 중지하게 하여서는 아니 된다.

조정위원회 및 분과위원회는 회의록 또는 조정 의결서를 작성ㆍ비치하여야 한다.

간사는 다음 각 호의 사항을 회의록으로 작성하여 위원장에게 보고하여야 한다.

위원회는 회의내용을 녹음하여 녹취록으로 작성하게 할 수 있다.

조정위원회는 분쟁조정 등의 신청사건을 심사하기 위하여 전문기관에 감정ㆍ진단 및 시험 등을 의뢰할 수 있으며, 이에 드는 비용은 당사자가 부담하여야 한다.

법 제117조제7항에 따라 당사자가 부담할 비용의 범위는 다음 각 호와 같다. 다만, 조정위원회의 위원ㆍ직원의 출석 또는 출장에 드는 비용, 우편료 및 전신료는 제외한다.